Сдвоенная вилла или таунхаус на Маврикии: компромисс между виллой и квартирой

Сдвоенная вилла или таунхаус открывают доступ к тому же порогу для получения ВНЖ — 375 000 USD, — что и отдельная вилла по схеме PDS или RES, но входной бюджет у них ниже: земля, чаще общая или разделённая на небольшие доли, обходится в пересчёте на один объект дешевле, чем целый частный участок. Это компромисс между отдельной виллой и квартирой, и иностранные покупатели, которые только знакомятся с маврикийским рынком, знают о нём мало.

Что такое сдвоенная вилла и таунхаус на Маврикии

У сдвоенной виллы одна или две общие стены с соседним домом, а участок может быть разделён между владельцами или остаться в общей собственности. Таунхаус идёт в этом ещё дальше: несколько домов выстроены в ряд, иногда на два этажа, у каждого свой фасад и отдельный вход, но открытых пространств меньше, чем у виллы. В обоих случаях покупатель владеет своим объектом и долей общих частей — как в жилом комплексе высокого класса.

На официальном сайте Economic Development Board (EDB) такие объекты отнесены к категориям, доступным по программам для иностранных покупателей, — наряду с виллами и квартирами в зданиях не менее чем в два этажа: виллы и жилая недвижимость высокого класса, таунхаусы, квартиры в зданиях G+2. Так что это не неформальная категория, придуманная застройщиками, а признанный тип недвижимости в рамках схем PDS, IRS и RES.

Правовая схема для иностранного покупателя

Сдвоенная вилла или таунхаус продаются иностранному покупателю в рамках программы, одобренной EDB, — по той же модели, что и схемы IRS, RES и PDS, по которым сегодня проходит почти вся продажа недвижимости иностранцам. Порог для получения ВНЖ не зависит от типа объекта: 375 000 USD для покупателя, его супруга или супруги и детей на иждивении младше 24 лет, причём ВНЖ действует, пока объект остаётся в собственности.

Проект PDS должен занимать участок не менее 0,422 гектара и включать как минимум шесть жилых объектов высокого класса, а также качественные общие зоны и услуги ежедневного управления. Именно в таких рамках реализуется большинство проектов сдвоенных вилл и таунхаусов, которые продаются сейчас.

Этот режим отличается от режима квартир, которые продаются вне программы получения ВНЖ, в обычном здании G+2 и не привязаны к схеме PDS, IRS или RES: такие покупки проходят по собственной процедуре разрешения, которая не распространяется ни на виллы, ни на сдвоенные виллы. Подробно схемы и их условия разобраны в нашем сравнительном руководстве по схемам покупки новостроек на Маврикии, а случай квартир в зданиях R+2 вне PDS — в нашем руководстве по покупке квартир R+2 вне PDS.

Отдельная вилла, сдвоенная вилла или квартира: в чём реальная разница

Все три формата дают право на один и тот же ВНЖ — от 375 000 USD, если объект входит в программу PDS, IRS или RES. Различаются они соотношением уплаченной цены, площади частного участка и тем, насколько тесно вы живёте бок о бок с соседями.

Разница в цене между отдельной и сдвоенной виллой с близкой жилой площадью в основном объясняется тем, сколько земли продаётся вместе с домом. Когда участок делят между двумя и более покупателями, стоимость земли в пересчёте на объект снижается — даже если качество постройки и отделки примерно одинаковое. Это наблюдение за рынком, а не официальная цифра: проверять её нужно по каждому проекту у застройщика, а не сравнивая одни лишь заявленные цены за квадратный метр.

Чем хороши сдвоенная вилла и таунхаус

• Входной бюджет ниже, чем у отдельной виллы с сопоставимой жилой площадью, при этом цена остаётся выше порога ВНЖ в 375 000 USD или близка к нему.
• Отдельный вход и нередко небольшой сад или собственная терраса — в отличие от квартиры в многоквартирном доме.
• Те же услуги комплекса, что и у отдельной виллы в том же проекте: охрана, бассейн, уход за зелёными зонами, профессиональная управляющая компания.
• Содержание дома, как правило, менее затратно и хлопотно, чем у большой виллы на целом участке: площадь сада и открытых фасадов меньше.

Ограничения и на что обратить внимание

• Общие стены снижают приватность по сравнению с отдельной виллой: шум от соседей, чужие окна напротив, совместное использование некоторых несущих стен.
• Если участок остаётся в общей собственности владельцев сдвоенных вилл, в договоре купли-продажи нужно чётко прописать права пользования для каждой стороны: сад, дорожка, парковочные места. Это стоит проверить у нотариуса до подписания, а не после.
• При перепродаже круг покупателей уже, чем у классической отдельной виллы или стандартной квартиры: в некоторых районах на такой промежуточный формат потенциальных покупателей меньше.
• Внутренний регламент комплекса регулирует краткосрочную аренду, содержание животных и ремонтные работы так же, как и для отдельной виллы в том же комплексе. Читать его нужно до покупки, а не после.

Кому подойдёт этот формат

Сдвоенная вилла или таунхаус подойдут паре или небольшой семье, если нужны отдельный вход и собственный сад, но без забот и бюджета большой виллы на целом участке, а также инвестору, нацеленному на тот же рынок аренды, что и вилла в комплексе, но с более низким входным порогом. Менее подходят они тем, кому важны максимум приватности и просторные открытые пространства, и тем, чей бюджет уже на уровне стандартной квартиры: в этом случае квартира в охраняемом жилом комплексе лучше подходит для этой цели.

Как обезопасить покупку

Перед подписанием стоит проверить три вещи:

• Убедиться, что проект действительно одобрен EDB по схеме PDS, IRS или RES: такую информацию запрашивают прямо у застройщика или в агентстве.
• Попросить нотариуса уточнить точный статус участка (разделён он или в общей собственности) и права пользования, закреплённые за каждым из сдвоенных объектов.
• Запросить годовой бюджет эксплуатационных расходов комплекса и внутренний регламент — так же, как для отдельной виллы в том же комплексе. Какие вопросы задать, смотрите в нашем руководстве по охраняемым жилым комплексам — там перечислено, о чём спрашивать.

Регистрационный сбор и расходы на нотариуса — те же, что и при любой покупке недвижимости иностранцем по одобренной программе; актуальные сведения — в нашем руководстве по регистрационному сбору и расходам на нотариуса на Маврикии. Чтобы сравнить цены по регионам перед выбором проекта, загляните на нашу страницу цен на недвижимость на Маврикии и в нашу подборку новостроек — они охватывают районы, где этот формат встречается чаще всего, в частности вокруг Тамарина (Tamarin) и Гранд-Бэя.

Источники и проверка

• Economic Development Board — Real Estate & Hospitality
• Mauritius Chamber of Commerce and Industry — Property Development Scheme (PDS)