Долевая собственность на Маврикии: правила покупки, риски и выход

Долевая собственность на Маврикии — это покупка одного объекта несколькими людьми: у каждого своя доля, но ни одна комната дома или квартиры не закреплена за кем-то одним. Маврикийское право называет такой режим indivision. Гражданский кодекс задаёт простое и жёсткое правило: если сособственники не договорились иначе, любое решение об управлении или продаже требует согласия всех (ст. 813-1). При этом никого нельзя заставить оставаться в общей собственности (ст. 812).

Иностранному покупателю нужно учитывать ещё и закон 1975 года о негражданах. Каждый покупатель без маврикийского гражданства должен получить разрешение либо покупать в рамках, которые от разрешения освобождают. Иначе сделка ничтожна (ст. 3 и 5 этого закона). Поэтому пара без брака, смешанная пара и два деловых партнёра находятся в разном положении. Ниже разбираем, в чём разница.

Тексты законов проверены 5 октября 2026 г. Материал носит общий информационный характер и не проверен маврикийским нотариусом или адвокатом: он не заменяет разбор вашей ситуации.

Главное коротко

• Недвижимость на Маврикии подчиняется маврикийскому праву, даже если ею владеют иностранцы (Гражданский кодекс, ст. 3).
• Без соглашения любое действие по управлению или распоряжению требует согласия всех. Одному из сособственников можно выдать доверенность, а чтобы заключить или продлить договор аренды, нужна специальная доверенность (ст. 813-1).
• Раздела можно требовать в любой момент. Договориться можно только об отсрочке — не более чем на пять лет, с правом продления (ст. 812 и 814-2).
• Тот, кто хочет продать свою долю постороннему, сначала обязан предложить её остальным: у них есть один месяц, чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки (ст. 813-12).
• Личные кредиторы сособственника не могут обратить взыскание на его долю, но могут добиться раздела (ст. 813-15).
• Если иностранец купил долю без разрешения и вне законных рамок, сделка ничтожна, а объект может быть продан по решению Curator, государственного управляющего (закон 1975 года, ст. 5).

Что говорит закон, если ничего не записано

Если сособственники не заключили соглашения, действуют статьи 813 — 813-16 Гражданского кодекса (ст. 812-1). На практике это означает следующее:

• Каждый сособственник вправе в одиночку принимать меры, нужные для сохранности объекта, например сделать срочный ремонт, и требовать от остальных участия в необходимых расходах (ст. 813).
• Решения, которые выходят за рамки сохранности, — продажа, ипотека, крупные работы — требуют согласия всех (ст. 813-1).
• Чтобы сдать общий объект в аренду, нужна специальная доверенность. Молчаливое согласие остальных на то, что один из них управляет объектом, не даёт ему права ни заключать, ни продлевать договор аренды (ст. 813-1).
• Если один сособственник блокирует решение и этим ставит под угрозу общий интерес, другой может попросить судью (Juge en Chambre) разрешить ему совершить сделку одному (ст. 813-3).
• Каждый может пользоваться объектом по назначению. Но тот, кто пользуется им один, должен остальным компенсацию, если не согласовано иное (ст. 813-7).
• Арендная плата и другие доходы принадлежат всем сособственникам. Каждый получает прибыль и несёт убытки пропорционально своим правам (ст. 813-8 и 813-9).
• Если сособственник улучшил объект за свой счёт или оплатил необходимые расходы из собственных средств, это учитывают по справедливости при разделе или продаже (ст. 813-11).

Эти правила рассчитаны на сособственников, которые ладят друг с другом. Как только возникает спор о продаже, аренде или распределении расходов, места для манёвра почти не остаётся. Поэтому стоит написать собственное соглашение.

Соглашение сособственников: составить до покупки

Сособственники могут письменно установить свои правила и договориться оставаться в общей собственности. Такое соглашение называется convention d’indivision. Гражданский кодекс требует письменного документа, в котором названы общие объекты и указана доля каждого. Без него соглашение ничтожно. Для недвижимости нужны ещё и формальности регистрации прав (ст. 814-1). На практике соглашение составляет нотариус, который готовит покупку: об этом — в статье о роли нотариуса при покупке недвижимости на Маврикии.

Соглашение заключают на срок не более пяти лет, с продлением по прямо выраженному решению, либо на неопределённый срок. В первом случае требовать раздела до истечения срока можно только по уважительным причинам. Во втором — в любой момент, если требование не заявлено недобросовестно или в неподходящее время (ст. 814-2).

Сособственники могут также назначить одного или нескольких управляющих, из своего числа или со стороны, и определить, как их отзывают. Если управляющий сам сособственник и порядок не согласован, остальные могут отозвать его только единогласно. Судья (Juge en Chambre) может отозвать управляющего, который по своей вине ставит под угрозу интересы сособственников (ст. 814-4). Раз в год управляющий отчитывается о своей работе: о полученной прибыли и о понесённых или ожидаемых убытках (ст. 814-10).

На практике полезное соглашение определяет как минимум:

1. долю каждого — в соответствии с тем, сколько он действительно заплатил;
2. кто и что оплачивает после покупки: налоги, эксплуатационные расходы, ремонт, страховку;
3. кто решает сдавать объект в аренду, на каких условиях и кто получает арендную плату;
4. срок общей собственности и способ оценки доли, которую один сособственник выкупает у другого, например экспертизу — именно так Кодекс предписывает оценивать недвижимость при разделе (ст. 824);
5. что происходит в случае смерти одного из сособственников (об этом ниже).

Иностранный покупатель: закон 1975 года касается каждого сособственника

Закон о негражданах — Non-Citizens (Property Restriction) Act 1975 — устанавливает принцип: негражданин, который хочет приобрести недвижимость на Маврикии или владеть ею, обращается к министру за сертификатом (ст. 3). Под «имуществом» закон понимает не только сам объект, но и любое право или интерес в нём (ст. 2). Поэтому разумно исходить из того, что доля в общей собственности тоже подпадает под закон.

Закон предусматривает исключения: приобретение по наследству, в силу брака, на основании другого закона или международного соглашения, а также в некоторых одобренных девелоперских программах (ст. 3(3)). Обычный путь для иностранца — программы Economic Development Board (EDB). Мы сравниваем их в статье «PDS или IRS: в чём разница для иностранного покупателя», а какие объекты доступны иностранцам, описано в нашем обзоре объектов и схем.

Руководство EDB для покупателей недвижимости по схемам IRS, RES и PDS (январь 2025 г.) допускает в качестве покупателя негражданина, гражданина, компанию, зарегистрированную на Маврикии или за рубежом, товарищество (société), учредительный акт которого подан в Registrar of Companies, и траст под управлением лицензированного доверительного управляющего. Если заявку подают несколько человек, руководство требует копию паспорта каждого. Вид на жительство оно связывает с покупкой объекта стоимостью более 375 000 USD. Но в нём не сказано, как считать этот порог, когда объектом владеют несколько человек. Задайте этот вопрос EDB письменно до того, как подпишете договор бронирования. О дальнейших шагах — в статье о ВНЖ через покупку недвижимости.

Санкция серьёзная. Договор, заключённый в нарушение статьи 3 закона, ничтожен. Объект, приобретённый с нарушением, переходит под управление Curator. Он продаёт его в порядке, установленном для продажи недвижимости, а выручку за вычетом расходов получает лицо, которое имеет на неё право (ст. 5). Опубликованный сводный текст отражает состояние на 15 декабря 2011 г., и с тех пор закон меняли. По данным записки маврикийской сервисной компании 2021 года, для передачи и залога объекта, которым владеет негражданин, теперь требуется одобрение. Попросите нотариуса подтвердить действующую редакцию.

Пары: в браке, без брака, смешанные

Брак в законном режиме общности имущества

Если брачного договора нет, на Маврикии действует режим общности имущества — кроме случая, когда супруги заявили, что вступают в брак в режиме раздельной собственности (ст. 1400 и 1475). Иностранному супругу гражданина Маврикия, состоящему в браке в режиме общности, сертификат по закону 1975 года для владения недвижимостью не нужен (ст. 3(3)(b)(ii)(A)).

Брак в режиме раздельной собственности

Каждый супруг сам управляет своим личным имуществом и свободно им распоряжается (ст. 1476). Он может любыми средствами доказывать, что вещь принадлежит только ему (ст. 1478). Однако исключение в законе 1975 года называет только супруга в режиме общности. Поэтому иностранному супругу в режиме раздельной собственности стоит получить от нотариуса подтверждение, на каком основании он владеет долей: по разрешению или в одобренной программе.

Супруги-иностранцы, заключившие брак за рубежом

По Гражданскому кодексу недвижимость, даже принадлежащая иностранцам, подчиняется маврикийскому праву (ст. 3). Но в положениях о режимах имущества супругов Кодекс говорит о маврикийце, вступившем в брак за рубежом, а не об иностранцах, поженившихся за рубежом. Какой режим применим к ним — вопрос международного частного права. Нотариус должен письменно ответить на него до подписания, опираясь на брачный договор или на документы, которые вы ему передадите.

Маврикийцу, вступившему в брак за рубежом, Кодекс даёт выбор: в течение шести месяцев после того, как семья обосновалась на Маврикии, он может выбрать любой из режимов — у нотариуса и с согласия обоих супругов (ст. 1399). После пяти лет жизни в одном режиме супруги также могут изменить его нотариальным актом, который утверждает судья (Juge en Chambre) (ст. 1398).

Пары без брака

Гражданский кодекс Маврикия не знает ни зарегистрированного партнёрства, ни имущественного режима для пар, живущих вместе без брака. Поэтому два партнёра без брака покупают по общим правилам долевой собственности, описанным выше. Если один из них иностранец, исключение для супруга в режиме общности к нему неприменимо: его доле нужно разрешение или одобренная программа. Если второй партнёр маврикиец, закон 1975 года его не касается. Законное основание нужно только для доли иностранного партнёра.

От пары, которая подаёт документы на разрешение, руководство EDB принимает, в зависимости от ситуации, свидетельство о браке, справку о совместном проживании или заявление под присягой. Условия получения разрешения для партнёра описаны в нашей статье о Dependent Permit.

Как защитить пережившего партнёра: что есть на Маврикии

К наследованию Гражданский кодекс призывает детей и потомков, супруга, родственников по восходящей линии и боковых родственников (ст. 731). Партнёра без брака в этом списке нет. Его собственная доля остаётся за ним. А доля умершего может перейти к нему только по завещанию или дарению, в пределах свободно распоряжаемой части, либо по условию соглашения сособственников (об этом ниже). Размер свободной части зависит от того, сколько детей оставил умерший (ст. 913):

Эти пропорции относятся ко всему имуществу умершего, а не только к его доле в общем объекте. Если детей нет, действуют другие правила, в частности для родственников по восходящей линии (ст. 915). Внуки считаются за того ребёнка, которого они представляют (ст. 914).

Переживший супруг — наследник (ст. 731 и 767). При определённых условиях он может получить ещё и узуфрукт на основное жильё семьи, если того, что отводит ему закон, недостаточно, чтобы передать ему это жильё целиком (ст. 768). Но долю супруга можно уменьшить или отменить завещанием (ст. 770).

Условие о тонтине, распространённое во французской практике, Гражданский кодекс Маврикия не предусматривает: не рассчитывайте на него без письменного заключения маврикийского нотариуса. Вместо этого Кодекс даёт другой механизм — в соглашении сособственников. Они могут договориться, что после смерти одного из них каждый из оставшихся вправе выкупить долю умершего, либо что переживший супруг или другой названный наследник вправе получить её себе. Стоимость доли на момент выкупа или передачи при этом засчитывают в наследственную массу (ст. 814-12). Значит, это не безвозмездный переход: подумайте заранее, из каких средств будет оплачена доля. Право прекращается, если им не воспользоваться, направив уведомление, в течение месяца после официального требования определиться (ст. 814-13).

О том, как переходит по наследству объект, которым иностранец владеет на Маврикии, читайте в статье о наследовании на Маврикии и в Европе.

Продать долю или выйти из общей собственности

Продажа доли постороннему

Сособственник, который хочет продать свои права полностью или частично человеку со стороны, направляет остальным внесудебное уведомление. В нём он указывает цену, условия продажи, а также имя, место жительства и род занятий покупателя. У каждого сособственника есть один месяц, чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки на тех же условиях. Тот, кто им воспользовался, должен завершить сделку за два месяца (ст. 813-12). Уступка в обход этой процедуры ничтожна, а срок давности по иску о её ничтожности — пять лет (ст. 813-14).

Продажа всего объекта

Чтобы продать объект целиком, нужно согласие всех (ст. 813-1). Если один отказывается и этим ставит под угрозу общий интерес, другой может попросить судью (Juge en Chambre) разрешить ему совершить сделку одному (ст. 813-3).

Требование о разделе

Раздела можно требовать в любой момент, несмотря на условия об обратном. Договориться можно только об отсрочке — не более чем на пять лет, с правом продления (ст. 812). Правила Гражданского кодекса о разделе находятся в главе о наследовании. По ним недвижимость оценивают эксперты (ст. 824). Если её нельзя удобно разделить, её продают с торгов (licitation) — в суде или у нотариуса, если все стороны совершеннолетние и согласны (ст. 827). На эти правила и ориентируются при выходе из общей собственности на недвижимость. Попросите нотариуса подтвердить, какая процедура применима в вашем случае.

Долги одного из сособственников

Личные кредиторы сособственника не могут обратить взыскание на его долю в общем объекте, но могут добиться раздела от имени должника. Остальные сособственники вправе остановить раздел, заплатив долг за него. Иначе обстоит дело с кредиторами самой общей собственности, чьё требование возникло из-за сохранения объекта или управления им: они могут обратить взыскание на объект и добиться его продажи (ст. 813-15).

Если один из сособственников иностранец

Покупатель его доли сам должен отвечать условиям закона 1975 года. Если объект куплен по схеме IRS, RES или PDS, руководство EDB дополнительно требует, чтобы собственник, который хочет продать или передать объект, письменно уведомил генерального директора EDB за 30 дней до продажи. Кроме того, покупателем может стать только лицо из категорий, перечисленных в руководстве. Заложите этот срок в свой план выхода.

Долевая собственность или товарищество: сравнение

Многие покупатели выбирают между долевой собственностью и покупкой через гражданское товарищество (société civile). Выбор зависит прежде всего от того, как вы хотите принимать решения и выходить из проекта. Подробнее о покупке через юридическое лицо — в статье о покупке недвижимости на Маврикии через компанию.

Перед тем как подписывать вместе

1. Зафиксируйте доли и составьте соглашение до подписания акта, а не после.
2. Проверьте для каждого иностранного сособственника законное основание покупки: одобренная программа, разрешение или исключение.
3. Продумайте выход: срок общей собственности, преимущественное право, способ оценки, сроки уведомления.
4. Продумайте случай смерти: условие по статье 814-12 и завещание, с учётом части, закреплённой за детьми.
5. Назначьте управляющего и определите, кто решает сдавать объект в аренду.
6. Посчитайте расходы на покупку — см. регистрационный сбор и расходы на нотариуса на Маврикии — и финансирование — см. кредит на Маврикии для иностранного покупателя.

Westimmo помогает подобрать объект — среди новостроек на Маврикии или на вторичном рынке — и порекомендует маврикийского нотариуса, который составит акт и соглашение. Весь путь покупки описан в статье «Как купить недвижимость на Маврикии иностранцу».

Частые вопросы

Нужен ли нотариус для соглашения сособственников?

Гражданский кодекс требует письменного документа, в котором названы объекты и указаны доли, а для недвижимости — формальностей регистрации прав (ст. 814-1). На практике эти формальности проходят через нотариуса. Привлеките его до покупки, а не подписывайте шаблон из интернета.

Может ли кредитор моего сособственника забрать объект?

Обратить взыскание на долю должника он не может, но может потребовать раздела от его имени. Добиться ареста и продажи объекта могут только кредиторы самой общей собственности, чьё требование связано с сохранением объекта или управлением им (ст. 813-15).

Можно ли купить вдвоём на этапе строительства, до сдачи объекта?

По руководству EDB покупка на этапе строительства оформляется как vente à terme или как vente en l’état futur d’achèvement, VEFA (покупка на этапе строительства), по Гражданскому кодексу. Проследите, чтобы в договоре бронирования были указаны все сособственники и их доли. Если позже вы планируете оформить объект на товарищество, письменно попросите застройщика согласиться переоформить на него покупку. Это условие нужно согласовывать с застройщиком.

Использованные официальные источники

• Гражданский кодекс Маврикия (Code civil mauricien), текст на французском языке, опубликован Mauritius Chamber of Commerce and Industry: статьи 3, 731, 767 — 770, 812 — 814-13, 822 — 827, 913 — 915, 1393 — 1400, 1475 — 1478, 1846, 1861 и 1862.
• Закон о негражданах — Non-Citizens (Property Restriction) Act 1975, сводная редакция по состоянию на 15 декабря 2011 г., опубликована для сведения: юридическую силу имеет только текст в Government Gazette.
• Economic Development Board, руководство для покупателей жилой недвижимости по схемам IRS / RES / PDS (январь 2025 г.).
• Вторичный источник: Intercontinental Trust Ltd, записка от мая 2021 г. о поправках 2021 года к закону о негражданах — сверять с действующим законом.