Acheter en indivision à l’île Maurice : règles, risques et sortie

Acheter en indivision, c’est acquérir un même bien à plusieurs, chacun pour une quote-part, sans qu’aucune pièce de la maison ou de l’appartement ne soit réservée à l’un d’eux. À Maurice, le Code civil fixe une règle simple et exigeante : sans convention contraire, toute décision de gestion ou de vente demande l’accord de tous les indivisaires (art. 813-1), et nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision (art. 812).

Un acheteur étranger doit en plus tenir compte de la loi de 1975 sur les non-citoyens : chaque co-acquéreur non citoyen doit être autorisé à acquérir, ou acheter dans un cadre qui le dispense d’autorisation, faute de quoi la vente est nulle (art. 3 et 5 de cette loi). Un couple non marié, un couple mixte ou deux associés ne sont donc pas dans la même situation, et c’est ce que détaille cet article.

Textes vérifiés le 5 octobre 2026. Contenu d’information générale, non validé par un notaire ni par un avocat mauricien : il ne remplace pas une analyse de votre situation.

L’essentiel en bref

• Les immeubles situés à Maurice sont régis par la loi mauricienne, même lorsqu’ils appartiennent à des étrangers (Code civil, art. 3).
• Sans convention, tout acte d’administration ou de disposition exige le consentement de tous ; un mandat peut être donné à l’un des indivisaires, et un mandat spécial est nécessaire pour conclure ou renouveler un bail (art. 813-1).
• Le partage peut être demandé à tout moment ; on ne peut convenir de le suspendre que pour cinq ans au plus, renouvelables (art. 812 et 814-2).
• Celui qui veut vendre sa part à un tiers doit d’abord la proposer aux autres : ils ont un mois pour préempter (art. 813-12).
• Les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent pas saisir sa part, mais ils peuvent provoquer le partage (art. 813-15).
• Pour un co-acquéreur étranger, l’achat sans autorisation ni cadre légal est nul, et le bien peut être vendu d’office par le Curator (loi de 1975, art. 5).

Ce que prévoit la loi quand rien n’a été écrit

À défaut de convention entre les indivisaires, l’indivision est régie par les articles 813 à 813-16 du Code civil (art. 812-1). Concrètement :

• Chaque indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation du bien, par exemple une réparation urgente, et obliger les autres à participer aux dépenses nécessaires (art. 813).
• Les décisions qui dépassent la conservation, comme vendre, hypothéquer ou faire des travaux importants, demandent l’accord de tous (art. 813-1).
• Louer le bien indivis suppose un mandat spécial : le mandat tacite de celui qui gère au vu et au su des autres ne couvre ni la conclusion ni le renouvellement d’un bail (art. 813-1).
• Si un indivisaire bloque une décision au point de mettre en péril l’intérêt commun, un autre peut demander au Juge en Chambre l’autorisation de passer seul l’acte (art. 813-3).
• Chacun peut utiliser le bien conformément à sa destination, mais celui qui en use seul doit, sauf convention contraire, une indemnité aux autres (art. 813-7).
• Les loyers et autres revenus profitent à l’indivision ; chacun reçoit les bénéfices et supporte les pertes en proportion de ses droits (art. 813-8 et 813-9).
• Celui qui améliore le bien à ses frais, ou avance des dépenses nécessaires de ses propres deniers, s’en voit tenir compte, selon l’équité, au moment du partage ou de la vente (art. 813-11).

Ces règles supposent que les indivisaires s’entendent. Dès qu’un désaccord s’installe sur une vente, un bail ou un partage de charges, elles laissent peu de marge, d’où l’intérêt d’écrire sa propre convention.

La convention d’indivision : à écrire avant d’acheter

Les coïndivisaires peuvent convenir par écrit de leurs règles et de rester dans l’indivision. Le Code civil exige, à peine de nullité, un écrit qui désigne les biens indivis et indique la quote-part de chaque indivisaire ; pour un immeuble, les formalités de publicité foncière s’appliquent (art. 814-1). En pratique, elle est rédigée avec le notaire qui prépare l’achat : voir le rôle du notaire dans un achat immobilier à Maurice.

Elle peut être conclue pour cinq ans au plus, renouvelables par décision expresse, ou pour une durée indéterminée. Dans le premier cas, le partage ne peut être demandé avant le terme que pour de justes motifs ; dans le second, il peut l’être à tout moment, pourvu que ce ne soit ni de mauvaise foi ni à contretemps (art. 814-2).

Les indivisaires peuvent aussi nommer un ou plusieurs gérants, choisis ou non parmi eux, et fixer les règles de leur révocation. Un gérant indivisaire ne peut être révoqué, à défaut d’accord, que par une décision unanime des autres ; le Juge en Chambre peut le révoquer s’il met par ses fautes les intérêts de l’indivision en péril (art. 814-4). Il rend compte de sa gestion une fois par an, avec les bénéfices réalisés et les pertes encourues ou prévisibles (art. 814-10).

En pratique, une convention utile règle au minimum :

1. la quote-part de chacun, alignée sur ce que chacun a réellement payé ;
2. qui paie quoi après l’achat : taxes, charges de copropriété, travaux, assurance ;
3. qui décide de louer le bien, à quelles conditions, et qui encaisse les loyers ;
4. la durée de l’indivision, et la méthode de valorisation d’une part que l’un des indivisaires rachète à l’autre, par exemple une expertise, méthode que le Code prévoit pour estimer les immeubles au partage (art. 824) ;
5. ce qui se passe au décès de l’un des indivisaires (voir plus bas).

Acheteur étranger : la loi de 1975 s’applique à chaque co-acquéreur

La loi sur les non-citoyens (Non-Citizens (Property Restriction) Act 1975) pose le principe : un non-citoyen qui veut acquérir ou détenir un bien immobilier à Maurice demande un certificat au ministre (art. 3). La loi définit le « bien » comme l’immeuble, mais aussi comme tout droit ou intérêt sur cet immeuble (art. 2). Il est donc prudent de considérer qu’une quote-part indivise entre dans son champ.

Le texte prévoit des dispenses : acquisition par succession, par l’effet du mariage, selon un autre texte ou une convention internationale, ou encore dans certains programmes immobiliers agréés (art. 3(3)). Pour un étranger, la voie habituelle passe par les programmes de l’EDB, comparés dans PDS, IRS, RES : quelle différence pour un acheteur étranger, et la liste des biens ouverts aux étrangers est dans notre guide des biens autorisés.

Le guide de l’EDB pour les acheteurs d’un bien en IRS, RES ou PDS (janvier 2025) admet comme acquéreurs un non-citoyen, un citoyen, une company enregistrée à Maurice ou à l’étranger, une « société » dont l’acte constitutif est déposé auprès du Registrar of Companies et un trust géré par un trustee agréé. Quand la demande est faite par plusieurs personnes, il demande une copie du passeport de chacune. Il lie le permis de résidence à l’acquisition d’un bien dont la valeur dépasse 375 000 USD, mais il ne dit pas comment ce seuil s’apprécie lorsque le bien est détenu à plusieurs : posez la question à l’EDB par écrit avant de signer le contrat de réservation. Pour la suite des démarches, voir le permis de résidence par achat immobilier.

La sanction est lourde. Un contrat conclu en violation de l’article 3 de la loi est nul ; le bien acquis en infraction est pris en charge par le Curator, qui le fait vendre selon la procédure de vente d’immeubles, et le produit, après déduction des frais, est remis à la personne qui y a droit (art. 5). Le texte consolidé publié est arrêté au 15 décembre 2011 et a été modifié depuis ; selon une note de 2021 d’un prestataire de services mauricien, la cession et l’hypothèque d’un bien détenu par un non-citoyen demandent désormais une approbation. Faites confirmer par votre notaire la version en vigueur.

Couples : mariés, pacsés, concubins, couple mixte

Mariés sous le régime légal de communauté

À défaut de contrat de mariage, le régime légal mauricien est la communauté, sauf si les époux ont déclaré se marier sous la séparation de biens (art. 1400 et 1475). Le conjoint étranger d’un citoyen mauricien, marié sous ce régime, est dispensé du certificat de la loi de 1975 pour détenir un bien (art. 3(3)(b)(ii)(A)).

Mariés sous la séparation de biens

Chaque époux garde l’administration et la libre disposition de ses biens personnels (art. 1476) et peut prouver par tous moyens qu’un bien lui appartient en propre (art. 1478). La dispense de la loi de 1975 cite, elle, seulement le conjoint marié sous la communauté : un époux étranger séparé de biens doit donc faire confirmer par le notaire comment sa part est couverte (autorisation ou programme agréé).

Époux étrangers, mariés à l’étranger

Le Code civil dispose que les immeubles, même ceux possédés par des étrangers, sont régis par la loi mauricienne (art. 3), mais, dans ses dispositions sur les régimes matrimoniaux, il traite du Mauricien marié à l’étranger et pas des époux étrangers mariés à l’étranger. Le régime applicable à ces derniers est une question de droit international privé : le notaire doit la trancher par écrit avant la signature, sur la base du contrat de mariage ou des pièces que vous lui remettez.

Pour un Mauricien marié à l’étranger, le Code ouvre une option : il peut choisir l’un quelconque des régimes matrimoniaux dans les six mois qui suivent l’établissement de son domicile conjugal à Maurice, devant notaire et avec le consentement commun des époux (art. 1399). Après cinq ans d’application d’un régime, les époux peuvent aussi le modifier par acte notarié soumis à l’homologation du Juge en Chambre (art. 1398).

Couple non marié : concubins et pacsés

Le Code civil mauricien ne prévoit ni PACS ni régime patrimonial du concubinage. Deux partenaires non mariés achètent donc dans l’indivision de droit commun décrite plus haut. Si l’un des deux est étranger, la dispense du conjoint marié sous la communauté ne lui est pas applicable : sa part doit relever d’une autorisation ou d’un programme agréé. Si l’autre est mauricien, la loi de 1975 ne le concerne pas : seule la part du partenaire étranger doit être couverte.

Le guide de l’EDB accepte, pour un couple qui dépose un dossier de permis, un acte de mariage, un certificat de concubinage ou une déclaration sous serment, selon le cas. Les conditions d’un permis pour le partenaire sont à vérifier dans notre article sur le permis de dépendant.

Protéger le survivant : ce qui existe à Maurice

Le Code civil appelle à la succession les enfants et descendants, le conjoint, les ascendants et les collatéraux (art. 731). Un partenaire non marié n’y figure pas : sa propre part lui reste, mais la part du défunt ne peut lui revenir que par testament ou donation, dans la limite de la quotité disponible, ou grâce à une clause de la convention d’indivision (voir plus bas). Cette limite est fixée selon le nombre d’enfants que laisse le défunt (art. 913) :

Ces proportions s’appliquent à l’ensemble des biens du défunt, pas seulement à sa part dans l’indivision. Sans enfant, d’autres règles s’appliquent, notamment pour les ascendants (art. 915) ; les petits-enfants comptent pour l’enfant qu’ils représentent (art. 914).

Le conjoint survivant est héritier (art. 731 et 767). Il peut aussi, sous conditions, avoir un usufruit sur le logement principal du ménage lorsque ce que la loi lui attribue ne suffit pas à le lui attribuer entièrement (art. 768) ; mais sa part peut être réduite ou supprimée par testament (art. 770).

La clause de tontine, très utilisée en France, n’est pas prévue par le Code civil mauricien : ne comptez pas dessus sans l’avis écrit d’un notaire mauricien. Le Code organise à la place un mécanisme dans la convention d’indivision : les indivisaires peuvent convenir qu’au décès de l’un d’eux, chaque survivant pourra acquérir la quote-part du défunt, ou que le conjoint survivant, ou un autre héritier désigné, pourra se la faire attribuer, à charge d’en tenir compte à la succession d’après sa valeur au moment de l’acquisition ou de l’attribution (art. 814-12). Ce n’est donc pas un transfert gratuit : il faut prévoir de quoi payer la part. La faculté s’éteint si elle n’est pas exercée, par notification, dans le mois qui suit la mise en demeure de prendre parti (art. 814-13).

Pour la transmission d’un bien détenu par un étranger à Maurice, voir succession à Maurice quand on vient d’Europe.

Vendre sa part ou sortir de l’indivision

Vendre sa part à un tiers

L’indivisaire qui veut vendre tout ou partie de ses droits à une personne étrangère à l’indivision notifie par acte extrajudiciaire aux autres le prix, les conditions de la vente et les nom, domicile et profession de l’acquéreur. Chaque indivisaire dispose d’un mois pour exercer son droit de préemption aux mêmes conditions ; celui qui préempte a ensuite deux mois pour réaliser la vente (art. 813-12). Une cession faite sans respecter cette procédure est nulle, et l’action en nullité se prescrit par cinq ans (art. 813-14).

Vendre le bien entier

La vente de tout le bien demande l’accord de tous (art. 813-1). Si l’un refuse et met ainsi en péril l’intérêt commun, un autre peut demander au Juge en Chambre de l’autoriser à passer seul l’acte (art. 813-3).

Demander le partage

Le partage peut être demandé à tout moment, malgré les clauses contraires ; on peut seulement convenir de le suspendre pour cinq ans au plus, renouvelables (art. 812). Les règles du Code civil sur le partage, placées dans le chapitre des successions, prévoient une estimation des immeubles par experts (art. 824) et, lorsqu’ils ne se partagent pas commodément, leur vente par licitation devant le tribunal, ou devant un notaire si toutes les parties sont majeures et d’accord (art. 827). Elles servent de référence pour sortir d’une indivision immobilière ; faites confirmer par votre notaire la procédure applicable à votre cas.

Les dettes d’un co-indivisaire

Les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent pas saisir sa part dans l’immeuble indivis, mais ils peuvent provoquer le partage au nom de leur débiteur ; les autres indivisaires peuvent l’arrêter en payant la dette à sa place. Les créanciers de l’indivision, dont la dette vient de la conservation ou de la gestion du bien, peuvent au contraire saisir et faire vendre le bien (art. 813-15).

Si l’un des indivisaires est étranger

L’acquéreur de sa part doit lui-même répondre aux conditions de la loi de 1975. Pour un bien acquis dans un programme IRS, RES ou PDS, le guide de l’EDB demande en plus au propriétaire qui veut vendre ou transférer son bien de prévenir par écrit le directeur général de l’EDB 30 jours avant la vente, et limite les acquéreurs possibles aux catégories qu’il énumère. Comptez ce délai dans votre calendrier de sortie.

Indivision ou société : le comparatif

Beaucoup d’acheteurs hésitent entre acheter en indivision ou passer par une société civile. Le choix dépend surtout de la façon dont vous voulez décider et sortir. Pour le détail de l’achat par société, voir acheter un bien à Maurice par une société.

Avant de signer à plusieurs

1. Faites écrire les quotes-parts et la convention avant la signature de l’acte, pas après.
2. Vérifiez pour chaque co-acquéreur étranger la base légale de son achat : programme agréé, autorisation ou dispense.
3. Prévoyez la sortie : durée de l’indivision, préemption, méthode de valorisation, délais de préavis.
4. Prévoyez le décès : clause de l’article 814-12 et testament, en tenant compte de la part réservée aux enfants.
5. Désignez un gérant et fixez qui décide de louer le bien.
6. Chiffrez les frais d’acquisition, voir droits d’enregistrement et frais de notaire à Maurice, et le financement, voir emprunter à Maurice quand on est étranger.

Westimmo vous accompagne dans la recherche du bien, parmi les programmes neufs à l’île Maurice ou dans l’existant, et vous oriente vers un notaire mauricien pour rédiger l’acte et la convention. Le parcours complet d’un achat est décrit dans acheter un bien immobilier à Maurice quand on est étranger : les étapes.

Questions fréquentes

Faut-il un notaire pour la convention d’indivision ?

Le Code civil exige un écrit qui désigne les biens et indique les quotes-parts, et, pour un immeuble, les formalités de publicité foncière (art. 814-1). Ces formalités passent en pratique par un notaire : faites-le intervenir avant l’achat plutôt que de signer un modèle trouvé en ligne.

Un créancier de mon co-acquéreur peut-il saisir le bien ?

Il ne peut pas saisir la part de son débiteur, mais il peut demander le partage au nom de celui-ci. Seuls les créanciers de l’indivision elle-même, liés à la conservation ou à la gestion du bien, peuvent faire saisir et vendre le bien (art. 813-15).

Peut-on acheter à deux sur plan, avant la livraison ?

Le guide de l’EDB prévoit que l’acquisition sur plan relève de la vente à terme ou de la vente en l’état futur d’achèvement du Code civil. Faites figurer tous les co-acquéreurs, avec leurs quotes-parts, au contrat de réservation ; si vous envisagez ensuite une société, demandez au promoteur par écrit qu’il accepte de lui transférer l’achat. C’est une clause à négocier avec lui.

Sources officielles utilisées

• Code civil mauricien (texte publié par la Mauritius Chamber of Commerce and Industry), articles 3, 731, 767 à 770, 812 à 814-13, 822 à 827, 913 à 915, 1393 à 1400, 1475 à 1478, 1846, 1861 et 1862.
• Non-Citizens (Property Restriction) Act 1975, version consolidée au 15 décembre 2011, publiée pour information : seule la version du Government Gazette fait foi.
• Economic Development Board, Guidelines for Buyers of Residential Property under the IRS / RES / PDS (janvier 2025).
• Source secondaire : Intercontinental Trust Ltd, note de mai 2021 sur les amendements de 2021 à la loi sur les non-citoyens, à recouper avec la loi en vigueur.