Acheter à Maurice avant le 1er juillet 2026 : ce qui s’est réellement passé

Beaucoup d’acheteurs ont accéléré leur projet début 2026 pour signer avant le 1^er juillet, date à laquelle les droits d’enregistrement des non-citoyens devaient doubler. Voici ce qui s’est réellement passé, vérifié dans le texte de loi : la hausse a bien pris effet le 1^er juillet 2026, puis elle a été abrogée six semaines plus tard, le 12 août 2026. Le taux est revenu à 5 %.

Cette page avait été écrite avant l’échéance, quand rien n’était juridiquement confirmé. Elle est mise à jour ici avec les textes en main. La méthode qu’elle décrit — quel jalon fait foi, quels documents exiger, quelles clauses lire — reste valable pour tout achat immobilier à Maurice, et c’est précisément elle qui protège de la prochaine annonce.

À retenir

• La hausse a eu lieu, puis a été annulée. Le Finance Act 2025 avait porté les droits d’enregistrement de 5 % à 10 % pour les non-citoyens sous régimes EDB à compter du 1^er juillet 2026. Le Finance Act 2026, promulgué le 12 août 2026, l’a abrogée.
• Le taux applicable aujourd’hui est de 5 %, pour les droits d’enregistrement dus par l’acheteur comme pour la taxe de transfert foncier due par le vendeur.
• Une fenêtre a bel et bien existé, du 1^er juillet au 11 août 2026. Un acte enregistré dans cet intervalle a pu être taxé à 10 %. Si c’est votre cas, faites le point avec votre notaire.
• Une mesure nouvelle est passée presque inaperçue : un droit additionnel de 10 %, à la charge du vendeur, sur la cession à un non-citoyen d’un bien situé sur terrain d’État ou sur les Pas Géométriques — donc une partie du littoral et du G+2.
• Se presser pour une date n’a protégé personne. Ce qui protège, c’est de savoir quel jalon juridique fait foi dans votre dossier et d’exiger une ventilation écrite des frais avant toute réservation.

Ce qui s’est passé, texte à l’appui

Trois étapes, et un enseignement.

• Juin 2025 — le budget 2025-2026 annonce le passage de 5 % à 10 % des droits d’enregistrement et de la taxe de transfert foncier pour les non-citoyens acquérant sous régime EDB : PDS, IRS, RES, Smart City, Invest Hotel, G+2.
• Août 2025 — le Finance Act 2025, loi n° 18 de 2025, le vote. Son article 49 insère la section 3(1G) du Registration Duty Act, qui renvoie au paragraphe K portant le taux de 10 %, pour les actes enregistrés à compter du 1^er juillet 2026 — sans clause de maintien pour les réservations antérieures.
• Août 2026 — le Finance Act 2026, loi n° 14 de 2026 promulguée le 12 août, abroge l’ensemble. L’article 16(b) supprime la section 3(1G) ; l’article 16(e)(i) supprime le paragraphe K lui-même, donc le taux de 10 % disparaît du barème ; l’article 9(a)(i) supprime la section 4(9) du Land (Duties and Taxes) Act qui portait la taxe de transfert foncier à 10 %. Ces articles ne figurent dans aucune clause de report : ils s’appliquent dès la promulgation.

L’enseignement. Quatorze mois se sont écoulés entre l’annonce et l’abrogation, pendant lesquels la quasi-totalité des contenus en ligne présentaient la hausse comme acquise. Au moment de l’abrogation, trois cabinets fiscaux internationaux en donnaient trois lectures différentes. Un budget est une annonce, un Bill est un projet, seul l’Act promulgué fait droit — et c’est le seul document qui tranche.

Sources : Finance Act 2026, loi n° 14 de 2026, articles 9, 16 et 28 ; Finance Act 2025, loi n° 18 de 2025, article 49 — textes publiés par l’Assemblée nationale de Maurice. Vérifié le 25 août 2026. Pour le coût complet d’une acquisition, voyez les droits d’enregistrement et les frais de notaire à Maurice.

Et si vous avez signé entre le 1er juillet et le 11 août ?

C’est la seule question qui appelle une action immédiate. Les articles 9 et 16 du Finance Act 2026 ne sont assortis d’aucun effet rétroactif : le taux de 10 % était donc bien le droit applicable aux actes enregistrés pendant ces six semaines.

Trois points à faire vérifier par votre notaire, dans cet ordre : la date d’enregistrement effective de votre acte, qui n’est ni celle de la signature ni celle de la réservation ; le taux réellement appliqué sur le décompte ; et l’existence éventuelle d’une mesure administrative de régularisation. Ne vous fiez à aucune promesse de remboursement qui ne serait pas écrite.

La mesure nouvelle que peu de vendeurs ont vue

Pendant que l’attention se portait sur l’abrogation, le même Finance Act 2026 a créé un prélèvement qui n’existait pas : un droit additionnel de 10 %, inscrit à la partie IV de la septième annexe, sur tout acte transférant à un non-citoyen un bien résidentiel situé sur un terrain d’État ou sur les Pas Géométriques.

• Il est à la charge du vendeur, y compris lorsque le vendeur est mauricien.
• Il s’ajoute à la taxe de transfert foncier de 5 %, il ne la remplace pas.
• Il ne s’applique pas si un contrat de réservation préliminaire ou une promesse de vente a été signé devant notaire avant le 19 juin 2026.

Cela concerne une partie des biens du littoral et du dispositif G+2. Si vous envisagez de revendre un bien de ce type à un acquéreur étranger, ce poste doit entrer dans votre prix net vendeur dès l’estimation. C’est aujourd’hui le vrai sujet fiscal des reventes, bien davantage que la hausse abrogée.

Qui est réellement concerné, et qui ne doit pas se sentir visé trop vite ?

Le premier risque d’erreur est de croire que tous les acheteurs étrangers et tous les biens seraient automatiquement concernés. Rien, dans ce dossier, ne permet de l’affirmer. Les sources de marché parlent surtout de non-citoyens et de certains cadres d’acquisition, mais sans base officielle lue ici, il serait imprudent de dresser une liste exhaustive.

En pratique, il faut distinguer au moins quatre cas.

1. L’acheteur non-citoyen avec un bien déjà identifié

C’est le profil qui a été le plus exposé à l’échéance de 2026 — et qui le sera à la prochaine annonce. Si vous avez déjà sélectionné un bien, validé votre budget et commencé vos vérifications, accélérer peut être rationnel. Pas pour aller plus vite que le droit, mais pour ne pas perdre du temps sur des points administratifs qui auraient pu être traités plus tôt.

2. La famille expatriée qui vise aussi la résidence

Ici, il faut séparer trois sujets : le droit d’acheter, le coût de transaction et l’accès éventuel à un permis de résidence. Certaines sources de marché rappellent un seuil de 375 000 USD pour accéder à un permis de résidence via des programmes éligibles. Ce chiffre doit être vérifié officiellement avant toute décision. Il ne faut surtout pas confondre bien accessible à l’achat par un non-citoyen et bien ouvrant réellement un droit de résidence.

Pour clarifier ce point, il est utile de revoir les biens autorisés aux étrangers à Maurice. C’est souvent là que se joue la différence entre un projet cohérent et une mauvaise lecture du cadre légal.

3. L’acheteur en programme neuf

Le neuf peut sembler plus simple, mais il ne l’est pas toujours. Il faut vérifier le schéma d’achat, le calendrier contractuel, les conditions suspensives, les modalités de remboursement du dépôt et le jalon juridique qui déclenche le régime applicable. Une réservation commerciale n’a pas nécessairement la même portée qu’un acte ou qu’un enregistrement.

Si vous comparez plusieurs opérations, relire les schémas d’achat neuf à Maurice permet de mieux distinguer ce qui relève du cadre du programme et ce qui relève de votre situation personnelle.

4. L’acheteur encore au stade de l’intention

Si vous n’avez ni bien identifié, ni financement prêt, ni conseil juridique mobilisé, aucune date annoncée ne doit vous pousser à acheter le mauvais actif. Dans ce cas, l’urgence n’est pas d’acheter. L’urgence est de clarifier votre stratégie patrimoniale, votre horizon de détention et votre capacité réelle à finaliser un dossier proprement.

Achat avant ou après : ce que cela change vraiment selon votre projet

Si votre objectif est l’investissement

Le changement potentiel touche d’abord le coût d’entrée. Cela ne veut pas dire qu’un achat conclu après une hausse serait automatiquement mauvais. Si le bien est meilleur, mieux placé, plus liquide ou mieux négocié, il peut rester plus pertinent patrimonialement malgré un coût d’acquisition plus élevé. L’erreur serait de raisonner uniquement en urgence fiscale sans regarder l’emplacement, la qualité du programme, la profondeur du marché locatif et la revente future.

En revanche, si deux biens comparables sont disponibles et que votre dossier est prêt, un surcoût potentiel de 5 % du prix peut justifier d’avancer plus vite sur le bon actif.

Si votre objectif est la résidence ou l’expatriation

Le sujet devient plus sensible, car le coût d’acquisition n’est qu’une partie du projet. Il faut aussi vérifier l’éligibilité réelle du bien, la cohérence avec votre calendrier d’installation et la capacité à finaliser les démarches sans zone grise. Un achat mal qualifié juridiquement peut coûter plus cher qu’une attente de quelques mois.

Dans certains cas, louer d’abord est la meilleure décision. Cela permet de sécuriser l’installation, de choisir la bonne zone et de finaliser l’achat sans pression. Si vous êtes dans cette situation, la location longue durée à l’île Maurice peut être une vraie solution transitoire, surtout lorsque le dossier bancaire, la due diligence ou la stratégie familiale ne sont pas encore alignés.

Quelle date compte réellement dans le dossier ?

C’est probablement la question la plus importante, et aussi celle que beaucoup d’articles éludent. Une date affichée dans un discours commercial ne suffit pas. Ce qu’il faut savoir, c’est quel événement juridique déclenche réellement le régime applicable à votre dossier.

Sans source officielle lue, on ne peut pas affirmer ici si la date déterminante serait la réservation, le contrat, l’acte, l’enregistrement, le transfert des fonds ou un autre jalon. C’est précisément ce point qu’il faut faire confirmer par écrit avant de réserver.

Les jalons à distinguer absolument

• La réservation commerciale : utile pour bloquer un lot, mais pas forcément décisive juridiquement.
• Le contrat ou la promesse : important, mais à vérifier selon le régime applicable.
• L’acte signé chez le notaire : souvent central, sans être automatiquement le seul jalon pertinent.
• L’enregistrement : peut être déterminant selon la règle applicable.
• Le transfert des fonds : à coordonner avec la banque, le notaire et le vendeur.

La bonne question à poser au notaire est simple : quel événement déclenche le régime applicable dans mon dossier précisément, et pouvez-vous me le confirmer par écrit ? Si personne ne veut répondre clairement, c’est déjà un signal d’alerte.

Les documents à demander avant de réserver ou de signer

Un acheteur prudent ne doit pas se contenter d’un argument commercial sur une date. Il doit obtenir des éléments écrits. Voici la base documentaire minimale à demander.

Avant de signer une réservation

• La ventilation écrite des frais d’acquisition, poste par poste.
• La confirmation écrite du régime présenté comme applicable à votre profil.
• Le projet de réservation avec les conditions de remboursement du dépôt.
• Les conditions suspensives liées au financement, à l’autorisation ou à la conformité du dossier.
• Pour le neuf, le calendrier de livraison et les clauses en cas de retard.

Avant de virer des fonds

• La confirmation du compte séquestre ou du circuit de paiement.
• La coordination écrite entre notaire, banque, promoteur ou vendeur.
• Le calendrier réaliste de signature et d’enregistrement.
• La preuve que votre dossier est complet sur les points qui conditionnent l’achat.

Avant l’enregistrement ou l’acte final

• La version finale de la ventilation des frais.
• La confirmation du jalon juridique retenu pour l’application du régime.
• Pour un projet lié à la résidence, la confirmation écrite de l’éligibilité du bien et du dispositif invoqué.

Chez Westimmo, cette phase est souvent celle où l’accompagnement fait gagner le plus de temps et évite le plus d’erreurs : relecture opérationnelle des frais, coordination avec le notaire, vérification des points sensibles du programme et mise en cohérence entre calendrier commercial et calendrier juridique.

Les signaux d’alerte à ne pas ignorer

• On vous demande de réserver vite sans vous remettre une ventilation écrite des frais.
• Le promoteur ou l’intermédiaire parle d’une hausse certaine, mais sans base réglementaire ou contractuelle claire.
• Le dépôt est peu ou pas récupérable alors que le régime applicable n’est pas clarifié.
• Le discours mélange fiscalité de transaction, droit d’achat et permis de résidence.
• Le calendrier bancaire ou le transfert des fonds n’est pas aligné avec la date présentée comme décisive.
• Le bien est présenté comme éligible à un dispositif sans confirmation écrite.

Un bon professionnel ne vous pousse pas à signer plus vite que votre capacité à vérifier. Il vous aide à accélérer proprement si le dossier le permet.

Quatre cas concrets pour décider sans se tromper

Cas 1 : investisseur non-citoyen avec bien identifié et dossier quasi prêt

Vous avez déjà choisi le bien, votre budget est validé et le notaire peut avancer rapidement. Dans ce cas, la date peut justifier d’accélérer les vérifications. Pas de supprimer la due diligence, mais de la traiter immédiatement. Si le changement de coût évoqué par le marché s’applique bien à votre dossier, agir avant peut avoir un intérêt financier réel.

Cas 2 : famille expatriée visant un programme présenté comme éligible à la résidence

Le point central n’est pas seulement le coût. C’est la validité de l’éligibilité. Si le bien n’ouvre pas réellement le droit attendu, acheter vite devient une erreur coûteuse. Ici, il faut faire confirmer séparément le droit d’acheter, le coût de transaction et le dispositif de résidence.

Cas 3 : acheteur intéressé par un programme neuf mais financement encore incertain

Dans ce cas, la clause suspensive et le calendrier bancaire deviennent plus importants que la communication autour de la date. Un dépôt immobilisé sur un programme neuf sans sécurité suffisante peut coûter plus cher que le surcoût fiscal que l’on cherchait à éviter — 2026 en a fait la démonstration.

Cas 4 : acheteur tardif face à une échéance annoncée, sans dossier complet

Si vous n’avez pas encore sécurisé le financement, la structure d’achat, les vérifications juridiques et le choix du bien, louer d’abord peut être la meilleure décision. Vous protégez votre capital, vous évitez un achat précipité et vous gardez la possibilité d’acheter ensuite dans de meilleures conditions de compréhension du marché.

Programme neuf ou revente : le risque n’est pas le même

Le programme neuf concentre souvent l’attention parce qu’il est plus facile à commercialiser dans un calendrier contraint. Pourtant, il comporte ses propres risques : clauses de réservation, échéancier, livraison, conformité, remboursement du dépôt, dépendance au promoteur. La revente, elle, peut offrir plus de visibilité sur le bien lui-même, mais pas forcément plus de simplicité sur le régime applicable au non-citoyen.

Le bon arbitrage ne consiste donc pas à choisir le neuf parce qu’il semble plus rapide, ni la revente parce qu’elle semble plus tangible. Il consiste à choisir le dossier le plus lisible juridiquement et le plus cohérent patrimonialement.

Faut-il acheter maintenant, attendre, ou louer en transition ?

On peut résumer la décision en trois issues.

Agir maintenant

Cette option est rationnelle si le bien est identifié, le budget est validé, le financement est crédible, le notaire est mobilisé et les points juridiques peuvent être confirmés rapidement par écrit.

Continuer la due diligence sans se presser

C’est souvent la bonne voie si le projet est sérieux mais encore incomplet. Vous gardez la discipline d’un calendrier, sans transformer une hypothèse de marché en obligation d’acheter.

Louer d’abord

C’est la meilleure solution si votre installation est proche mais votre achat n’est pas mûr. Une location longue durée permet de tester une zone, de sécuriser la vie quotidienne et de finaliser l’achat avec plus de recul. Pour beaucoup d’expatriés, c’est un choix plus patrimonial qu’il n’y paraît.

Ce que Westimmo peut vérifier avant réservation

Quand le marché relaie une échéance fiscale, la vraie valeur n’est pas un discours commercial. C’est une méthode de sécurisation.

• Préqualifier votre projet selon votre profil, votre objectif patrimonial et le type de bien visé.
• Comparer les biens ou programmes réellement adaptés à un calendrier contraint.
• Relire la ventilation des frais et identifier les zones d’ombre avant réservation.
• Coordonner les échanges entre notaire, banque, promoteur et acheteur à distance.
• Vous dire franchement quand il vaut mieux attendre ou louer plutôt que signer trop vite.

C’est particulièrement utile pour les acheteurs étrangers qui ne peuvent pas se déplacer immédiatement et qui ont besoin d’un filtre local entre intérêt commercial du vendeur et sécurité réelle du dossier.

Conclusion : la leçon du 1er juillet 2026

L’échéance a existé, elle a produit ses effets pendant six semaines, puis elle a disparu. Les acheteurs qui ont précipité leur signature pour l’éviter ont payé le même taux que ceux qui ont attendu — et certains ont signé précisément dans la fenêtre où le taux était doublé. C’est le résultat le plus instructif de cet épisode.

La bonne décision n’est jamais « acheter vite ». Elle est « vérifier vite et décider proprement » : identifier le jalon juridique qui fait foi dans votre dossier, obtenir une ventilation écrite des frais, et ne traiter comme acquis que ce qui figure dans un texte promulgué. Un budget annonce, un projet de loi propose, seule la loi votée et promulguée s’applique.

Si vous voulez arbitrer entre achat, attente ou solution transitoire — ou faire vérifier le taux appliqué à un acte enregistré cet été — Westimmo peut relire le dossier avec vous et sécuriser les points qui comptent avant de réserver.