Immobilie auf Mauritius gemeinsam kaufen: Miteigentum, Risiken, Ausstieg

Wer eine Immobilie auf Mauritius gemeinsam kaufen will, erwirbt sie in der Regel als Miteigentum, im mauritischen Recht indivision genannt. Jeder Käufer hält einen Anteil am Ganzen, kein Zimmer des Hauses oder der Wohnung gehört einem allein. Der Code civil stellt dafür eine einfache und strenge Regel auf: Ohne abweichende Vereinbarung müssen alle Miteigentümer jeder Entscheidung über Verwaltung oder Verkauf zustimmen (Art. 813-1). Und niemand kann gezwungen werden, im Miteigentum zu bleiben (Art. 812).

Für ausländische Käufer kommt das Gesetz von 1975 über Nicht-Staatsbürger hinzu. Jeder Miterwerber ohne mauritische Staatsbürgerschaft braucht eine Genehmigung oder muss in einem Rahmen kaufen, der ihn davon befreit. Andernfalls ist der Kauf nichtig (Art. 3 und 5 dieses Gesetzes). Ein unverheiratetes Paar, ein Paar mit einem mauritischen Partner und zwei Geschäftspartner stehen deshalb nicht gleich da. Dieser Artikel zeigt die Unterschiede.

Gesetzestexte geprüft am 5. Oktober 2026. Allgemeine Information, nicht von einem mauritischen Notar oder Anwalt geprüft: Sie ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall.

Das Wichtigste in Kürze

• Für Grundstücke und Gebäude auf Mauritius gilt mauritisches Recht, auch wenn sie Ausländern gehören (Code civil, Art. 3).
• Ohne Vereinbarung braucht jede Verwaltungs- oder Verfügungshandlung die Zustimmung aller. Einem Miteigentümer kann eine Vollmacht erteilt werden. Um einen Mietvertrag abzuschließen oder zu verlängern, ist eine Sondervollmacht nötig (Art. 813-1).
• Die Teilung kann jederzeit verlangt werden. Vereinbaren lässt sich nur ein Aufschub von höchstens fünf Jahren, der verlängert werden kann (Art. 812 und 814-2).
• Wer seinen Anteil an einen Dritten verkaufen will, muss ihn zuerst den anderen anbieten. Sie haben einen Monat Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben (Art. 813-12).
• Die persönlichen Gläubiger eines Miteigentümers können seinen Anteil nicht pfänden, aber die Teilung herbeiführen (Art. 813-15).
• Kauft ein ausländischer Miterwerber ohne Genehmigung und ohne gesetzlichen Rahmen, ist der Kauf nichtig, und der Curator kann die Immobilie verkaufen lassen (Gesetz von 1975, Art. 5).

Was das Gesetz vorsieht, wenn nichts schriftlich geregelt ist

Haben die Miteigentümer nichts vereinbart, gelten die Artikel 813 bis 813-16 des Code civil (Art. 812-1). Das bedeutet:

• Jeder Miteigentümer darf allein handeln, um die Immobilie zu erhalten, etwa bei einer dringenden Reparatur. Er kann die anderen verpflichten, sich an den notwendigen Ausgaben zu beteiligen (Art. 813).
• Entscheidungen, die über die Erhaltung hinausgehen, brauchen die Zustimmung aller. Dazu gehören der Verkauf, eine Hypothek oder größere Umbauten (Art. 813-1).
• Wer die gemeinsame Immobilie vermieten will, braucht eine Sondervollmacht. Die stillschweigende Vollmacht dessen, der mit Wissen der anderen verwaltet, deckt weder den Abschluss noch die Verlängerung eines Mietvertrags (Art. 813-1).
• Blockiert ein Miteigentümer eine Entscheidung und gefährdet er damit das gemeinsame Interesse, kann ein anderer beim Juge en Chambre, dem zuständigen Einzelrichter, beantragen, das Geschäft allein abschließen zu dürfen (Art. 813-3).
• Jeder darf die Immobilie ihrer Bestimmung gemäß nutzen. Wer sie allein nutzt, schuldet den anderen eine Entschädigung, sofern nichts anderes vereinbart ist (Art. 813-7).
• Mieten und andere Erträge stehen der Gemeinschaft zu. Jeder erhält die Gewinne und trägt die Verluste im Verhältnis seiner Rechte (Art. 813-8 und 813-9).
• Wer die Immobilie auf eigene Kosten verbessert oder notwendige Ausgaben aus eigenen Mitteln vorstreckt, bekommt dies bei der Teilung oder beim Verkauf nach Billigkeit angerechnet (Art. 813-11).

Diese Regeln setzen voraus, dass sich die Miteigentümer einig sind. Sobald sie über einen Verkauf, einen Mietvertrag oder die Verteilung der Kosten streiten, lassen die Regeln wenig Spielraum. Deshalb lohnt es sich, eine eigene Vereinbarung zu schreiben.

Die Miteigentumsvereinbarung: vor dem Kauf aufsetzen

Die Miteigentümer können ihre Regeln schriftlich festlegen und vereinbaren, im Miteigentum zu bleiben. Diese Miteigentumsvereinbarung heißt im mauritischen Recht convention d’indivision. Der Code civil verlangt ein Schriftstück, das die gemeinsamen Güter bezeichnet und den Anteil jedes Miteigentümers nennt. Fehlt es, ist die Vereinbarung nichtig. Bei einer Immobilie kommen die Formalitäten der Grundbuchpublizität hinzu (Art. 814-1). In der Praxis setzt sie der Notar auf, der den Kauf vorbereitet: siehe die Rolle des Notars beim Immobilienkauf auf Mauritius.

Die Vereinbarung kann für höchstens fünf Jahre geschlossen werden, verlängerbar durch ausdrücklichen Beschluss, oder auf unbestimmte Zeit. Im ersten Fall lässt sich die Teilung vor Ablauf nur aus triftigen Gründen verlangen. Im zweiten Fall ist sie jederzeit möglich, solange das Verlangen weder bösgläubig noch zur Unzeit gestellt wird (Art. 814-2).

Die Miteigentümer können außerdem einen oder mehrere Verwalter bestellen, aus ihrem Kreis oder von außen, und regeln, wie sie abberufen werden. Ist der Verwalter selbst Miteigentümer und gibt es dazu keine Regelung, können ihn die anderen nur einstimmig abberufen. Der Juge en Chambre kann ihn abberufen, wenn er durch sein Verschulden die Interessen der Gemeinschaft gefährdet (Art. 814-4). Der Verwalter legt einmal im Jahr Rechenschaft ab und nennt dabei die erzielten Gewinne sowie die entstandenen oder absehbaren Verluste (Art. 814-10).

Eine brauchbare Vereinbarung regelt in der Praxis mindestens:

1. den Anteil jedes Einzelnen, abgestimmt auf das, was er tatsächlich bezahlt hat;
2. wer nach dem Kauf was bezahlt: Steuern, Nebenkosten der Wohnanlage, Bauarbeiten, Versicherung;
3. wer entscheidet, ob die Immobilie vermietet wird, zu welchen Bedingungen, und wer die Miete einnimmt;
4. die Dauer des Miteigentums und die Methode, nach der ein Anteil bewertet wird, wenn ein Miteigentümer ihn dem anderen abkauft, zum Beispiel ein Gutachten, wie es der Code civil für die Bewertung von Immobilien bei der Teilung vorsieht (Art. 824);
5. was geschieht, wenn einer der Miteigentümer stirbt (siehe unten).

Ausländische Käufer: Das Gesetz von 1975 gilt für jeden Miterwerber

Der Non-Citizens (Property Restriction) Act 1975 legt den Grundsatz fest: Ein Nicht-Staatsbürger, der eine Immobilie auf Mauritius erwerben oder halten will, beantragt beim Minister eine Bescheinigung (Art. 3). Als „property“ definiert das Gesetz die Immobilie, aber auch jedes Recht und jedes Interesse daran (Art. 2). Man sollte deshalb vorsichtshalber davon ausgehen, dass auch ein Miteigentumsanteil darunter fällt.

Das Gesetz kennt Ausnahmen: den Erwerb durch Erbschaft, durch die Wirkung der Ehe, nach einem anderen Gesetz oder einem internationalen Abkommen sowie in bestimmten zugelassenen Immobilienprogrammen (Art. 3(3)). Für Ausländer führt der übliche Weg über die Programme des Economic Development Board (EDB). Wir vergleichen sie in PDS oder IRS: die Unterschiede für ausländische Käufer.

Der Leitfaden des EDB für Käufer einer Immobilie im IRS, RES oder PDS (Januar 2025) lässt als Erwerber zu: einen Nicht-Staatsbürger, einen Staatsbürger, eine auf Mauritius oder im Ausland eingetragene Company, eine „société“, deren Gründungsurkunde beim Registrar of Companies hinterlegt ist, und einen Trust, den ein zugelassener Trustee verwaltet. Stellen mehrere Personen den Antrag, verlangt der Leitfaden von jeder eine Passkopie. Die Aufenthaltsgenehmigung knüpft er an den Erwerb einer Immobilie im Wert von mehr als 375.000 USD. Er sagt aber nicht, wie diese Schwelle berechnet wird, wenn mehrere Personen die Immobilie halten. Stellen Sie dem EDB diese Frage schriftlich, bevor Sie den Reservierungsvertrag unterschreiben. Wie es danach weitergeht, steht in Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilienkauf.

Die Sanktion ist hart. Ein Vertrag, der gegen Artikel 3 des Gesetzes verstößt, ist nichtig. Die rechtswidrig erworbene Immobilie übernimmt der Curator. Er lässt sie nach dem Verfahren für den Verkauf von Immobilien verkaufen, und der Erlös geht nach Abzug der Kosten an die Person, der er zusteht (Art. 5). Der veröffentlichte konsolidierte Text hat den Stand vom 15. Dezember 2011 und wurde seither geändert. Laut einer Mitteilung eines mauritischen Dienstleisters aus dem Jahr 2021 brauchen die Übertragung und die Belastung mit einer Hypothek inzwischen eine Genehmigung, wenn ein Nicht-Staatsbürger die Immobilie hält. Lassen Sie sich von Ihrem Notar die geltende Fassung bestätigen.

Paare: verheiratet, in eingetragener Partnerschaft, unverheiratet, mit mauritischem Partner

Verheiratet im gesetzlichen Güterstand der Gütergemeinschaft

Ohne Ehevertrag gilt auf Mauritius die Gütergemeinschaft als gesetzlicher Güterstand, es sei denn, die Eheleute haben erklärt, in Gütertrennung zu heiraten (Art. 1400 und 1475). Der ausländische Ehepartner eines mauritischen Staatsbürgers, der in diesem Güterstand verheiratet ist, braucht die Bescheinigung nach dem Gesetz von 1975 nicht, um eine Immobilie zu halten (Art. 3(3)(b)(ii)(A)).

Verheiratet in Gütertrennung

Jeder Ehepartner verwaltet sein eigenes Vermögen und verfügt frei darüber (Art. 1476). Er kann mit allen Mitteln beweisen, dass ihm ein Gut allein gehört (Art. 1478). Die Ausnahme im Gesetz von 1975 nennt allerdings nur den Ehepartner in Gütergemeinschaft. Ein ausländischer Ehepartner in Gütertrennung sollte sich deshalb vom Notar bestätigen lassen, wodurch sein Anteil gedeckt ist: durch eine Genehmigung oder durch ein zugelassenes Programm.

Ausländische Eheleute, im Ausland verheiratet

Nach dem Code civil gilt für Immobilien mauritisches Recht, auch wenn sie Ausländern gehören (Art. 3). In seinen Bestimmungen über die Güterstände behandelt er aber den im Ausland verheirateten Mauritier und nicht ausländische Eheleute, die im Ausland geheiratet haben. Welcher Güterstand für sie gilt, ist eine Frage des internationalen Privatrechts. Der Notar muss sie vor der Unterschrift schriftlich klären, anhand des Ehevertrags oder der Unterlagen, die Sie ihm geben.

Einem im Ausland verheirateten Mauritier räumt der Code civil eine Wahl ein: Er kann innerhalb von sechs Monaten, nachdem er den ehelichen Wohnsitz auf Mauritius begründet hat, jeden der Güterstände wählen, vor einem Notar und mit Zustimmung beider Eheleute (Art. 1399). Nach fünf Jahren in einem Güterstand können die Eheleute ihn außerdem durch eine notarielle Urkunde ändern, die der Juge en Chambre bestätigen muss (Art. 1398).

Unverheiratete Paare und eingetragene Partner

Der mauritische Code civil kennt weder eine eingetragene Partnerschaft noch einen Güterstand für unverheiratete Paare. Zwei unverheiratete Partner kaufen deshalb im oben beschriebenen gewöhnlichen Miteigentum. Ist einer von beiden Ausländer, gilt die Ausnahme für den Ehepartner in Gütergemeinschaft für ihn nicht: Sein Anteil braucht eine Genehmigung oder ein zugelassenes Programm. Ist der andere Mauritier, betrifft ihn das Gesetz von 1975 nicht. Gedeckt sein muss nur der Anteil des ausländischen Partners.

Der Leitfaden des EDB akzeptiert bei einem Paar, das eine Genehmigung beantragt, je nach Fall eine Heiratsurkunde, eine Bescheinigung über das Zusammenleben oder eine eidesstattliche Erklärung. Die Bedingungen für die Genehmigung des Partners stehen in unserem Artikel zum Dependant Permit.

Den Überlebenden absichern: Was es auf Mauritius gibt

Der Code civil beruft Kinder und Abkömmlinge, den Ehepartner, die Vorfahren und die Seitenverwandten zur Erbfolge (Art. 731). Ein unverheirateter Partner steht nicht in dieser Liste. Sein eigener Anteil bleibt ihm. Den Anteil des Verstorbenen kann er aber nur durch Testament oder Schenkung erhalten, in den Grenzen des frei verfügbaren Teils, oder durch eine Klausel der Miteigentumsvereinbarung (siehe unten). Diese Grenze hängt davon ab, wie viele Kinder der Verstorbene hinterlässt (Art. 913):

Diese Anteile beziehen sich auf das gesamte Vermögen des Verstorbenen, nicht nur auf seinen Miteigentumsanteil. Ohne Kinder gelten andere Regeln, vor allem für die Vorfahren (Art. 915). Enkel zählen für das Kind, an dessen Stelle sie treten (Art. 914).

Der überlebende Ehepartner ist Erbe (Art. 731 und 767). Unter bestimmten Bedingungen kann er außerdem einen Nießbrauch an der Hauptwohnung des Haushalts erhalten, wenn das, was ihm das Gesetz zuteilt, nicht ausreicht, um sie ihm ganz zuzuweisen (Art. 768). Sein Anteil lässt sich jedoch durch Testament kürzen oder streichen (Art. 770).

Die Tontine-Klausel, die das französische Recht kennt und die dort häufig genutzt wird, sieht der mauritische Code civil nicht vor. Verlassen Sie sich nicht darauf, solange kein mauritischer Notar sie Ihnen schriftlich bestätigt. Stattdessen regelt der Code civil einen Mechanismus in der Miteigentumsvereinbarung. Die Miteigentümer können vereinbaren, dass beim Tod eines von ihnen jeder Überlebende den Anteil des Verstorbenen erwerben darf, oder dass der überlebende Ehepartner oder ein anderer benannter Erbe ihn sich zuteilen lassen kann. Der Anteil wird dann im Nachlass mit seinem Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs oder der Zuteilung angerechnet (Art. 814-12). Es handelt sich also nicht um eine unentgeltliche Übertragung: Planen Sie ein, womit der Anteil bezahlt wird. Das Recht erlischt, wenn es nicht innerhalb eines Monats nach der Aufforderung, sich zu entscheiden, durch Mitteilung ausgeübt wird (Art. 814-13).

Wie eine Immobilie vererbt wird, die ein Ausländer auf Mauritius hält, lesen Sie in Erbschaft auf Mauritius im Vergleich mit Europa.

Den Anteil verkaufen oder das Miteigentum beenden

Den Anteil an einen Dritten verkaufen

Wer seine Rechte ganz oder teilweise an eine Person außerhalb der Gemeinschaft verkaufen will, teilt den anderen durch außergerichtliche Zustellung den Preis, die Verkaufsbedingungen sowie Name, Wohnsitz und Beruf des Erwerbers mit. Jeder Miteigentümer hat einen Monat Zeit, sein Vorkaufsrecht zu denselben Bedingungen auszuüben. Wer es ausübt, hat danach zwei Monate Zeit, den Kauf abzuschließen (Art. 813-12). Eine Übertragung, die dieses Verfahren nicht einhält, ist nichtig. Die Nichtigkeitsklage verjährt nach fünf Jahren (Art. 813-14).

Die ganze Immobilie verkaufen

Dem Verkauf der ganzen Immobilie müssen alle zustimmen (Art. 813-1). Weigert sich einer und gefährdet er damit das gemeinsame Interesse, kann ein anderer beim Juge en Chambre beantragen, das Geschäft allein abschließen zu dürfen (Art. 813-3).

Die Teilung verlangen

Die Teilung kann jederzeit verlangt werden, auch wenn Klauseln etwas anderes sagen. Vereinbaren lässt sich nur ein Aufschub von höchstens fünf Jahren, der verlängert werden kann (Art. 812). Die Teilungsregeln des Code civil stehen im Kapitel über die Erbfolge. Sie sehen vor, dass Sachverständige die Immobilien schätzen (Art. 824). Lassen sich die Immobilien nicht ohne Weiteres teilen, werden sie versteigert (licitation), und zwar vor Gericht oder vor einem Notar, wenn alle Beteiligten volljährig und einverstanden sind (Art. 827). An diesen Regeln orientiert sich, wer ein Miteigentum an einer Immobilie beenden will. Lassen Sie sich von Ihrem Notar bestätigen, welches Verfahren in Ihrem Fall gilt.

Die Schulden eines Miteigentümers

Die persönlichen Gläubiger eines Miteigentümers können seinen Anteil an der gemeinsamen Immobilie nicht pfänden. Sie können aber im Namen ihres Schuldners die Teilung herbeiführen. Die anderen Miteigentümer können das abwenden, indem sie die Schuld an seiner Stelle bezahlen. Anders die Gläubiger der Gemeinschaft, deren Forderung aus der Erhaltung oder Verwaltung der Immobilie stammt: Sie können die Immobilie pfänden und verkaufen lassen (Art. 813-15).

Wenn einer der Miteigentümer Ausländer ist

Wer seinen Anteil kauft, muss selbst die Bedingungen des Gesetzes von 1975 erfüllen. Bei einer Immobilie aus einem IRS-, RES- oder PDS-Programm verlangt der Leitfaden des EDB zusätzlich, dass der Eigentümer, der verkaufen oder übertragen will, den Generaldirektor des EDB 30 Tage vor dem Verkauf schriftlich informiert. Außerdem beschränkt der Leitfaden die möglichen Erwerber auf die Kategorien, die er aufzählt. Rechnen Sie diese Frist in Ihren Zeitplan für den Ausstieg ein.

Miteigentum oder Gesellschaft: der Vergleich

Viele Käufer schwanken zwischen dem Kauf im Miteigentum und dem Kauf über eine société civile, eine Personengesellschaft des Zivilrechts. Entscheidend ist vor allem, wie Sie Entscheidungen treffen und wie Sie aussteigen wollen. Mehr zum Kauf über eine Gesellschaft: Immobilie auf Mauritius über eine Gesellschaft kaufen.

Bevor Sie zu mehreren unterschreiben

1. Lassen Sie die Anteile und die Vereinbarung aufsetzen, bevor die Urkunde unterschrieben wird, nicht danach.
2. Prüfen Sie für jeden ausländischen Miterwerber die Rechtsgrundlage seines Kaufs: zugelassenes Programm, Genehmigung oder Ausnahme.
3. Regeln Sie den Ausstieg: Dauer des Miteigentums, Vorkaufsrecht, Bewertungsmethode, Ankündigungsfristen.
4. Regeln Sie den Todesfall: Klausel nach Artikel 814-12 und Testament, unter Beachtung des Teils, der den Kindern vorbehalten ist.
5. Bestellen Sie einen Verwalter und legen Sie fest, wer über eine Vermietung entscheidet.
6. Berechnen Sie die Kaufnebenkosten, siehe Registrierungsgebühr und Notarkosten auf Mauritius, und die Finanzierung, siehe Immobilienkredit auf Mauritius für ausländische Käufer.

Westimmo begleitet Sie bei der Suche nach der Immobilie, unter den Neubauprojekten auf Mauritius oder im Bestand, und nennt Ihnen einen mauritischen Notar, der die Urkunde und die Vereinbarung aufsetzt. Den gesamten Ablauf eines Kaufs beschreibt Immobilien auf Mauritius kaufen als Ausländer: die Schritte.

Häufige Fragen

Braucht man für die Miteigentumsvereinbarung einen Notar?

Der Code civil verlangt ein Schriftstück, das die Güter bezeichnet und die Anteile nennt, und bei einer Immobilie die Formalitäten der Grundbuchpublizität (Art. 814-1). Diese Formalitäten laufen in der Praxis über einen Notar. Ziehen Sie ihn vor dem Kauf hinzu, statt ein Muster aus dem Internet zu unterschreiben.

Kann ein Gläubiger meines Miterwerbers die Immobilie pfänden?

Den Anteil seines Schuldners kann er nicht pfänden, er kann aber in dessen Namen die Teilung verlangen. Pfänden und verkaufen lassen können die Immobilie nur die Gläubiger der Gemeinschaft selbst, deren Forderung mit der Erhaltung oder Verwaltung der Immobilie zusammenhängt (Art. 813-15).

Kann man zu zweit vom Plan kaufen, vor der Übergabe?

Laut dem Leitfaden des EDB fällt der Kauf vom Plan unter die vente à terme oder die vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) des Code civil. Lassen Sie alle Miterwerber mit ihren Anteilen in den Reservierungsvertrag aufnehmen. Wenn Sie später eine Gesellschaft einschalten wollen, bitten Sie den Bauträger schriftlich um seine Zustimmung, den Kauf auf sie zu übertragen. Diese Klausel müssen Sie mit ihm aushandeln.

Verwendete offizielle Quellen

• Code civil mauricien (französischer Text, veröffentlicht von der Mauritius Chamber of Commerce and Industry), Artikel 3, 731, 767 bis 770, 812 bis 814-13, 822 bis 827, 913 bis 915, 1393 bis 1400, 1475 bis 1478, 1846, 1861 und 1862.
• Non-Citizens (Property Restriction) Act 1975, konsolidierte Fassung mit Stand vom 15. Dezember 2011, zur Information veröffentlicht: Maßgeblich ist allein die Fassung der Government Gazette.
• Economic Development Board, Guidelines for Buyers of Residential Property under the IRS / RES / PDS (Januar 2025).
• Sekundärquelle: Intercontinental Trust Ltd, Mitteilung vom Mai 2021 zu den Änderungen von 2021 am Gesetz über Nicht-Staatsbürger, mit dem geltenden Gesetz abzugleichen.