In 2025, long-term rentals in Mauritius represent an attractive real estate strategy for investors seeking to secure stable income while capitalizing on a growing market. Faced with fluctuations in tourism and the logistical constraints imposed by short-term rentals, the long-term segment is attracting increasing attention, particularly in the high-end segment.
Dans cet article, nous dressons un panorama complet — contexte macroéconomique, données de marché, défis, opportunités — pour permettre aux propriétaires, investisseurs et professionnels de l’immobilier de prendre des décisions éclairées dans ce secteur porteur.
Macroeconomic context and positioning of Mauritian real estate in 2025
Croissance, stabilité et attractivité
L’immobilier résidentiel à Maurice est projeté atteindre une valeur autour de 14,45 milliards USD en 2025.
The global real estate market (residential and commercial) is expected to be valued at approximately USD 24.35 billion by the end of 2025.
Le modèle économique stable de Maurice, ses institutions solides et son régime fiscal favorable continuent d’attirer des capitaux étrangers.
Toutefois, des ajustements récents dans la législation (fiscalité immobilière pour non-citoyens, modification de certains avantages) incitent les investisseurs à plus de prudence.
This global context provides a solid foundation for the development of the long-term rental market—but calls for careful calibration of risks and costs.
Long-term rental market data: levels, yields, regional variations
Rendements moyens et comparaison avec court terme
Le rendement brut locatif (long terme) observé à Maurice tourne autour de 3 % pour les biens résidentiels standard.
En comparaison, les locations de courte durée peuvent offrir des rendements plus élevés (jusqu’à 5 à 9 %), mais avec plus de fluctuations et de charges de gestion.
However, long-term stability (one-year or longer leases, reliable tenants, steady income) appeals to investors seeking to limit risk.
1. Tarifs locatifs selon les zones (exemples 2025)
Les prix varient fortement selon le secteur, le standing du bien, sa proximité de la mer et les services inclus :
Grand Baie (Nord) – Segment premium pour expatriés
1-bedroom apartment ≈ 25,000 Rs
Villa / maison 3 chambres ≈ 80 000 Rs (plus élevés en bord de mer)
Ouest – Tamarin / Black River – Secteur très demandé par expatriés/familles
3-bedroom apartments/houses ≈ Rs 65,000–80,000
Ouest – Black River – Biens haut de gamme, marché premium très sélectif
Apartments ≈ 100 000 Rs
Houses priced at Rs 160,000 and above
Flic-en-Flac – Bon compromis prix / plage
Appartements ≈ 47 500 Rs
¤Ces chiffres sont indicatifs et doivent toujours être validés via une étude locale avant de fixer un loyer.
2. Areas with high demand and potential for appreciation
Le Grand Nord (Grand Baie, Pereybère) demeure un incontournable pour les locataires recherchant vie dynamique, services, écoles internationales.
Le côté Ouest (Tamarin, Black River, Flic en Flac) gagne en attractivité, avec de belles offres côtières, un bon compromis entre tranquillité et accessibilité.
Emerging areas (southeast, certain parts of the east) offer stronger growth potential, often with entry prices that are still affordable.
3. Enjeux et défis de la location longue durée en 2025
Gestion et maintenance
Mettre en location un bien sur le long terme exige :
- Regular maintenance (structure, electrical, plumbing, finishing) — especially since premium tenants demand a high standard of condition.
- Administrative management: lease, guarantees, insurance, legal security.
- Une vacance locative qu’il faut minimiser : toute période sans locataire grève le rendement annuel.
Fiscalité, législation et cadre pour non-résidents
Le Budget 2025-2026 introduit des modifications pour les non-citoyens : taxes de revente, autres obligations.
Real estate programs such as IRS or PDS allow foreigners to purchase properties in approved projects, facilitating access to the rental market.
It is important to carefully check the lease terms, guarantees, and compliance with local regulations (urban planning, permits).
The tax treatment of rental income and any deductions for non-residents should be discussed with a local advisor.
Pression de la rentabilité et comparaison avec le secteur touristique
Le secteur du tourisme reste très fort à Maurice, poussant certains propriétaires à préférer les locations de courte durée, parfois plus rémunératrices.
However, this short-term model requires more intensive management (marketing, tenant turnover, frequent maintenance).
Competition and saturation in certain areas may temper margins.
4. Opportunités et leviers d’optimisation pour les investisseurs et propriétaires
High-end segment and additional services
Offering luxury furnished properties and including services (cleaning, security, gardening) can justify a premium on the rent.
Automation (home automation, digital property management) and smart home installations appeal to modern tenants.
Intégrer des espaces de coworking ou home office est un atout dans le contexte du télétravail.
Geographic diversification and timing of acquisitions
Focusing on emerging areas that are well connected to centers of activity allows us to benefit from added value.
Buying off-season or in undervalued projects can maximize future returns.
Valorisation verte et durabilité
Le marché mauricien montre une montée en puissance des biens écoresponsables (matériaux verts, efficacité énergétique).
These properties can reduce operating costs and attract environmentally conscious tenants.
Tenant retention and vacancy reduction
Offer extended lease terms (2-3 years) with reasonable rent adjustments to secure income.
Ensure a strong relationship (responsiveness, maintenance, service) to encourage rental stability.
Offer incentives (progressive rent, loyalty bonuses) to encourage lease renewals.
5. Recommended strategy and roadmap for a long-term rental project
Étude de marché locale : vérifier les loyers de biens comparables dans la zone ciblée, la demande, les typologies recherchées.
Choix du bien et standing : privilégier une construction solide, finitions haut de gamme, positionnement attractif.
Financial study: modeling returns, costs, vacancy rates, and conservative scenarios.
Layout and services: plan furniture, equipment, and ancillary services according to the profile of the target tenants.
Lancement et marketing : diffuser l’annonce, rédiger un bail clair, viser un positionnement cohérent.
Management and monitoring: selecting a reliable tenant, ensuring regular maintenance, ensuring satisfaction.
Periodic review: adjust rent according to inflation, demand, wear and tear, while maintaining the relationship.
Conclusion
The long-term rental segment in Mauritius in 2025 offers attractive potential, particularly for investors seeking stable income, more relaxed management than with short-term rentals, and a long-term strategy.
Bien que les rendements ne soient pas aussi élevés que pour la location touristique, la moindre volatilité, la fidélisation des locataires et le positionnement premium apportent une vraie valeur ajoutée.
