Вторичная недвижимость IRS, RES и PDS на Маврикии: цены, расходы и оформление
Чем перепродажа виллы IRS, RES или PDS отличается от покупки новой: регистрационный сбор, НДС, правило 85/15% и порог для ВНЖ.
Покупка вторичного объекта IRS, RES или PDS на Маврикии остаётся доступной иностранцам на тех же условиях, что и покупка нового, но с двумя отличиями в цифрах. Для IRS и RES регистрационный сбор больше не ограничен лимитом в 70 000 USD, который действует для первого покупателя, а продавец должен заплатить налог на передачу 5% — в официальной таблице для компании-застройщика его нет. Остальное не меняется: НДС на цену объекта не начисляется, а условие для получения вида на жительство (ВНЖ) остаётся тем же.
Кто может продавать и кто может покупать
Владелец жилого объекта IRS, RES или PDS вправе его перепродать. Не менее чем за 30 дней до продажи он должен письменно уведомить генерального директора Economic Development Board (EDB), направив копию в исходную компанию IRS, RES или PDS. После этого объект можно передать иностранцу, гражданину Маврикия, зарегистрированной иностранной или маврикийской компании, компании по праву Маврикия (société) с актом, поданным в Registrar of Companies, либо трасту, доверительный управляющий которого аккредитован Financial Services Commission.
Затем покупатель вторичного объекта подаёт заявление в EDB точно так же, как первый покупатель: те же документы и тот же сбор за рассмотрение — 25 000 MUR. Тот факт, что у объекта уже был владелец, процедуру не упрощает.
Порог для получения ВНЖ не меняется
ВНЖ выдают иностранному покупателю, только если стоимость объекта превышает 375 000 USD (или эквивалент в другой свободно конвертируемой валюте). Правила EDB не делают различий между первой покупкой и перепродажей: объект, купленный на вторичном рынке дешевле этого порога, права на ВНЖ не даёт — точно так же, как и новый. См. также наше сравнение PDS и IRS и подробный материал о Golden Visa, в котором применяется тот же порог, но для другого режима.
Что при перепродаже обходится дороже: регистрационный сбор
Официальная таблица EDB различает первую покупку и перепродажу, и для IRS и RES разница отнюдь не символическая.
| Схема | Первая покупка — сбор платит покупатель | Перепродажа — сбор платит покупатель | Перепродажа — налог на передачу платит продавец |
|---|---|---|---|
| IRS | 70 000 USD или 5% стоимости — меньшая из двух сумм | 5% стоимости, без лимита | 5% стоимости |
| RES | 70 000 USD или 5% стоимости — меньшая из двух сумм | 5% стоимости, без лимита | 5% стоимости |
| PDS | 5% стоимости, без лимита уже при первой покупке | 5% стоимости | 5% стоимости |
Возьмём виллу IRS или RES за 2 000 000 USD. Первый покупатель платит 70 000 USD регистрационного сбора — на него действует лимит. Тот же объект на вторичном рынке обойдётся покупателю в 100 000 USD сбора: на 30 000 USD дороже за абсолютно такой же объект. Продавец при этом платит налог на передачу — 100 000 USD; в таблице EDB для компании IRS или RES, продающей объект впервые, такого расхода нет. Для PDS разницы между первой покупкой и перепродажей нет, потому что лимита здесь никогда не было: регистрационный сбор в обоих случаях остаётся 5%. Поэтому перепродажа объекта PDS по сборам механически менее обременительна, чем перепродажа IRS или RES дороже 1,4 миллиона USD (при такой цене 5% как раз достигают лимита в 70 000 USD). Подробно о расходах на нотариуса и регистрационных сборах вне схем EDB — в нашем руководстве по регистрационным сборам и расходам на нотариуса.
НДС на цену объекта не платят ни при первой покупке, ни при перепродаже
Продажа или передача жилой недвижимости входит в перечень операций, освобождённых от НДС, который ведёт Mauritius Revenue Authority (MRA), — без различия между первой покупкой и перепродажей. Единственное исключение в этом документе — продажа нежилого объекта застройщиком, зарегистрированным плательщиком НДС, покупателю, который тоже зарегистрирован как плательщик НДС; частного лица, покупающего себе жильё, это не касается. Зато НДС 15% начисляется на услуги нотариуса и, как правило, на агентскую комиссию — но никогда на цену самого объекта.
Правило 85/15% относится только к покупке у застройщика
С декабря 2024 г. иностранец, покупающий объект IRS, RES или PDS, должен перевести средства из-за рубежа в твёрдой валюте; 85% цены оплачиваются в маврикийских рупиях, остальные 15% — в твёрдой валюте или в рупиях. В тексте EDB это правило сформулировано как платёж «застройщику»: оно регулирует оплату компании IRS, RES или PDS, а не сделку между частными лицами. Поэтому покупатель на вторичном рынке по-прежнему подчиняется правилам обмена валюты и репатриации собственных средств, которые действуют при любой покупке иностранцем, но распределение 85/15, предусмотренное для первого покупателя, на него не распространяется.
Что меняется в самой сделке
Первая покупка по схеме IRS, RES или PDS — это почти всегда покупка строящегося объекта или продажа с отложенной передачей, когда платежи растягиваются на время строительства. См. наше сравнение покупки готового жилья и покупки на этапе строительства. При перепродаже объект уже построен и сдан: не нужно следить за графиком работ, нет риска задержки сдачи, а вступить во владение и начать сдавать в аренду можно сразу после подписания. Есть и ещё одно практическое отличие: в новостройке по схеме IRS, PDS или G+2 агентскую комиссию чаще всего оплачивает застройщик, а при перепродаже действует обычная рыночная ставка — 2% цены плюс 15% НДС. Подробности — на нашей странице об агентской комиссии на Маврикии. Цена теперь не привязана к прайс-листу застройщика: продавец и покупатель договариваются о ней свободно, и единого официального ориентира нет. Наш обзор цен на недвижимость на Маврикии даёт ориентиры по зонам. Чтобы сравнить вторичный рынок с новостройками, которые сейчас продаются, посмотрите нашу подборку новостроек на Маврикии.
Что проверить до подписания
Перед покупкой вторичного объекта IRS, RES или PDS стоит проверить три момента. Во-первых, что продавец направил уведомление в EDB за 30 дней до подписания. Во-вторых, что стоимость, указанная в нотариальном акте, действительно превышает 375 000 USD, если одна из целей покупки — получить ВНЖ. В-третьих, что агент, который сопровождает сделку, зарегистрирован в Real Estate Agent Authority: теперь это можно проверить онлайн, подробности — в нашем руководстве по регистрации REAA. Нотариус остаётся обязательным звеном: через него проходят регистрация перевода средств и уплата сборов.
Источники и проверка
Планируете покупку или аренду на Маврикии?
Обсудим ваш проект на Маврикии
Westimmo поможет проанализировать рынок, подобрать объект и безопасно провести сделку на Маврикии.
Миленадиректор агентства WestimmoГоворит по-русски