Invest Hotel Scheme на Маврикии: условия, расходы и перепродажа номера

Программа Invest Hotel Scheme (IHS) позволяет приобрести в полную собственность номер, люкс или виллу в отеле на Маврикии при условии обязательной сдачи объекта в аренду гостиничному оператору. Минимальная цена номера или люкса не установлена, для отдельной виллы она составляет 375 000 USD без налогов, а вид на жительство (ВНЖ) можно получить при инвестиции от 375 000 USD. При этом использование объекта владельцем ограничено, поэтому оценивать такую инвестицию нужно прежде всего по условиям договора обратной аренды, а не только по стоимости недвижимости.

Что такое IHS и чем эта схема отличается от других

IHS — программа Economic Development Board (EDB), позволяющая гостиничному застройщику финансировать проект за счёт продажи частным покупателям вилл, люксов и номеров. Её правовая основа — Economic Development Board Act 2017 и Economic Development Board (Invest Hotel Scheme) Regulations 2015 с последующими изменениями. Земельный участок отеля, находящийся в полной собственности или аренде, должен иметь площадь более одного гектара.

Это не жилой комплекс по схеме PDS, IRS, RES или Smart Cityи не второй дом, в котором можно жить без ограничений. Вы владеете отдельным объектом, но его эксплуатирует отель: закон требует сдавать его компании IHS, которая управляет объектом, продаёт гостиничные услуги и обеспечивает работу стойки регистрации. Чтобы сравнить другие программы, ознакомьтесь с материалом PDS или IRS: различия для иностранного покупателя и информацией о RES.

Кто может купить объект по программе IHS?

Согласно рекомендациям EDB за апрель 2024 года, приобрести объект может иностранный гражданин, гражданин Маврикия, компания, зарегистрированная по маврикийскому праву, гражданское товарищество, учредительный документ которого подан в Registrar of Companies, а также траст, управляющий которого аккредитован Financial Services Commission. Компания с лицензией Global Business не вправе совершать такую покупку.

Иностранный покупатель обязан финансировать приобретение средствами из-за рубежа, переведёнными через банк, признанный Bank of Mauritius, и оплачивать объект в свободно конвертируемой валюте. Кредит в рупиях возможен, если первые 500 000 USD оплачены в конвертируемой валюте и кредит также погашается в конвертируемой валюте.

Какой нужен бюджет и когда можно получить ВНЖ?

Минимальная сумма зависит от типа объекта. Отдельную виллу нельзя приобрести дешевле 375 000 USD без налогов. Для номера, люкса или другой части отеля минимальная стоимость не установлена.

Получение ВНЖ зависит от суммы инвестиции: иностранный гражданин, купивший объект не менее чем за 375 000 USD или эквивалент в конвертируемой валюте, получает статус резидента на основании Immigration Act. Такой же порог действует для других программ EDB (IRS, RES, PDS), также позволяющих получить ВНЖ при инвестиции от 375 000 USD. Следовательно, покупка номера дешевле этой суммы права на ВНЖ не даёт. Статья 11A регламента распространяет статус на супруга или партнёра, детей младше 24 лет и, при соблюдении условий, на одного не состоящего в браке родственника на иждивении — всего не более трёх человек. Подробнее об оформлении читайте в руководстве по получению ВНЖ на Маврикии.

Обязательная обратная аренда: сколько дней можно проживать в своём объекте?

После покупки собственник заключает договор, по которому сдаёт объект компании IHS. Согласно регламенту, эта компания управляет им, эксплуатирует и продвигает его, принимает бронирования и обеспечивает работу стойки регистрации. Собственник или действующее от его имени лицо вправе занимать объект лишь ограниченное число дней за каждые 12 месяцев. Владелец Premium Visa может проживать в нём в течение всего срока действия своей визы.

В официальных материалах указаны разные ограничения. Консолидированный регламент на маврикийском портале законодательства и сайт EDB предусматривают 45 дней за каждые 12 месяцев. Рекомендации EDB за апрель 2024 года указывают 180 дней. До подписания договора уточните точное ограничение в договоре обратной аренды и приложенных к нему нормативных документах: оно влияет и на ваше проживание, и на арендный доход.

Расходы при покупке

• Регистрационный сбор за счёт покупателя: 5% стоимости номера или люкса либо фиксированные 70 000 USD за отдельную виллу (согласно рекомендациям EDB).
• Land Transfer Tax: 5% стоимости, уплачивает компания IHS (согласно тем же рекомендациям).
• Сбор EDB за рассмотрение заявления: 25 000 Rs, которые компания IHS вносит через платформу PAMS.
• Нотариальные расходы и другие гонорары: уточняйте у застройщика, поскольку в рекомендациях EDB эти суммы не указаны.

Finance Act 2025 предусматривал повышение регистрационного сбора до 10% для некоторых покупок иностранцами с 1 июля 2026 года. Finance Act 2026 отменил это положение (статья 3(1G) Registration Duty Act исключена), поэтому по-прежнему применяется ставка 5%. Дополнительный сбор 10%, введённый тем же законом, возлагается на продавца и касается только жилой недвижимости на государственной земле или участках категории pas géométriques, продаваемой иностранцам, но не объектов IHS. Подробности приведены в материале о расходах при покупке недвижимости на Маврикии.

Как проходит покупка

Объект может продаваться на стадии проекта, во время строительства или после завершения работ. При покупке на этапе строительства действует схема VEFA (покупка объекта на этапе строительства), предусмотренная Гражданским кодексом Маврикия. Застройщик должен представить EDB договор бронирования, договор купли-продажи и гарантию завершения строительства, выданную маврикийским банком. Без этих документов EDB не рассматривает заявление.

При бронировании покупатель вносит до 25% стоимости на эскроу-счёт, открытый на его имя. В пакет документов иностранного гражданина входят заверенные первые пять страниц паспорта, заверенное свидетельство о рождении, справка о благонадёжности не старше трёх месяцев и письмо банка, подтверждающее проверку личности. Остальная сумма выплачивается по мере строительства:

На какую доходность рассчитывать?

Ни один официальный документ не устанавливает доходность объекта IHS: она определяется договором обратной аренды каждого конкретного проекта. Для ориентира одно маврикийское агентство указывает договорную гарантию доходности 5% на три года для одного проекта и 4% годовых для другого; в зависимости от проекта такие гарантии действуют от 3 до 5 лет. Это коммерческие предложения на определённую дату, а не среднерыночные показатели. Особенно важно выяснить, что произойдёт после окончания гарантированного периода и кто несёт эксплуатационные расходы. Чтобы сравнить эти показатели, посмотрите доходность аренды по городам.

Перепродажа объекта IHS

Собственник может продать объект без ограничения минимальной цены. Он обязан письменно уведомить генерального директора EDB не менее чем за 30 дней до продажи, направив копии уведомления компании IHS и управляющему совместной собственностью. Покупатель должен входить в одну из категорий, которым разрешено приобретение, подать собственное заявление в EDB и уплатить сбор 25 000 Rs. Поэтому круг потенциальных покупателей уже, чем у обычной квартиры. Подробные правила изложены в руководстве о том, как иностранцу продать недвижимость на Маврикии.

Что проверить перед подписанием договора

• Точное ограничение на проживание собственника и порядок подсчёта дней по договору.
• Срок договора обратной аренды, размер арендной платы после окончания гарантийного периода и расходы, которые оплачиваете вы.
• Финансовую устойчивость гостиничного оператора: доход зависит от него, а не только от самого объекта.
• Банковскую гарантию завершения строительства и открытие эскроу-счёта до перечисления любых средств.
• Минимальную инвестицию 375 000 USD без налогов, если вы рассчитываете получить ВНЖ.

Чтобы рассмотреть гостиничный проект или сравнить объекты в продаже, посмотрите наши отели на продажу на Маврикии и наши новостройки.

Источники и проверка информации

• Economic Development Board — рекомендации по Invest Hotel Scheme (апрель 2024 года)
• Economic Development Board — недвижимость и гостиничный бизнес
• Законодательство Маврикия — Economic Development Board (Invest Hotel Scheme) Regulations 2015
• Национальная ассамблея Маврикия — Finance Act 2026 (закон № 14)
• Mauritius Chamber of Commerce and Industry — Invest Hotel Scheme
• Residency Mauritius — Invest Hotel Scheme
• Décordier Immobilier — IHS Mauritius (обзор рынка)