Un étranger achète par une voie prévue par la loi : IRS, RES, PDS, Smart City ou appartement G+2
Guide Maurice
Acheter à l’île Maurice
quand on est étranger
Voies d’achat, étapes, frais et résidence : le parcours complet, vérifié sur les textes.
Ce qu’un non-citoyen peut acheter et par quelle voie, les neuf étapes de l’achat dans l’ordre, ce que coûte vraiment l’acte, et ce que change la propriété pour résider, revendre ou transmettre.
La bonne voie d’achat,
un achat sans surprise
un achat sans surprise
À retenir
L’essentiel en un coup d’œil, avant de signer quoi que ce soit.
Droit d’enregistrement : 5 % à la charge de l’acheteur, payé en devises
Appartement G+2 dès Rs 6 millions, mais la résidence commence à 375 000 USD
Dossier EDB d’un bien IRS, RES ou PDS : Rs 25 000, autorisation valable 6 mois
01 Qui peut acheter
Les voies d’achat ouvertes à un étranger
Hors de ces voies, un non-citoyen ne peut pas acquérir un bien sans certificat du ministre.
Voir les biens accessibles aux étrangers →| Voie | Ce qu’un étranger peut acheter | Condition de prix | Permis de résidence |
|---|---|---|---|
| IRS et RES | Un bien résidentiel vendu par une société titulaire d’un certificat IRS ou RES (art. 3(3)(c)(vii)) | Aucun prix minimum dans la loi | À partir de 375 000 USD |
| PDS | Une villa, un appartement ou un penthouse vendu par une société titulaire d’un certificat PDS (art. 3(3)(c)(iii)) | Aucun prix minimum dans la loi | À partir de 375 000 USD ; 200 000 USD en résidence senior, après 50 ans |
| Smart City et Invest Hotel | Un logement vendu par une société titulaire d’un certificat Smart City ou Invest Hotel (art. 3(3)(c)(iii)) | Aucun prix minimum dans la loi | À partir de 375 000 USD |
| Appartement G+2 | Un appartement dans un immeuble d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, avec l’autorisation de l’EDB (art. 3(3)(c)(v)) | Rs 6 millions au moins, montant modifiable par règlement | À partir de 375 000 USD |
| Terrain nu | Aucune voie dédiée : il faut un certificat du ministre, accordé au cas par cas (art. 3(1) et 3(2)) | — | Non |
Une société reste étrangère
Une société non cotée devient « non-citoyenne » dès qu’un seul de ses actionnaires n’est pas mauricien (art. 2) : elle suit les mêmes règles.
Louer n’est pas acheter
Un bail d’habitation de quatre ans au plus ne demande aucun certificat (art. 3(3)(a)(iii)) ; au-delà, l’autorisation redevient nécessaire.
G+2 sur le domaine de l’État
Un appartement G+2 bâti sur le domaine de l’État ou les Pas Géométriques supporte un prélèvement de 10 % à la charge du vendeur ; vérifiez le statut du terrain projet par projet.
02 Les étapes
Les neuf étapes de l’achat, dans l’ordre
Du choix de la voie à l’enregistrement de l’acte : ce que la loi et l’EDB exigent à chaque étape.
- Vérifier la voie d’achat. Le bien doit relever d’un schéma agréé ou être un appartement G+2 à Rs 6 millions au moins. Sinon, l’acte est nul et le Curator fait vendre le bien (art. 5).
- Choisir un intermédiaire en règle. Agents immobiliers, promoteurs et notaires sont soumis à la loi anti-blanchiment, et les agents doivent s’enregistrer auprès de la Real Estate Agent Authority, qui ouvre ses enregistrements depuis le 1er août 2026. Comme Westimmo, en règle avec la législation mauricienne et entourée de notaires et de partenaires qui le sont aussi : un intermédiaire sérieux vous le montre avant toute signature.
- Signer la promesse de vente. Elle vaut vente dès l’accord sur le bien et le prix (Code civil, art. 1589). Avec des arrhes, chacun peut se dédire : l’acheteur les perd, le vendeur les rend au double (art. 1590).
- Déposer le dossier à l’EDB. Formulaire, promesse endossée par un notaire, plan de situation, lettre bancaire, certificat de moralité de moins de six mois, rapport d’évaluation hors achat sur plan : Rs 25 000 pour un bien IRS, RES ou PDS. Westimmo constitue ce dossier avec vous, pièce par pièce.
- Attendre l’autorisation. L’EDB accuse réception en principe sous cinq jours ouvrés, mais aucun délai de décision n’est fixé. Une fois accordée, l’autorisation vaut six mois.
- Transférer les fonds. Les fonds arrivent de l’étranger en devises. Pour une première vente sous schéma, le notaire verse 85 % du prix au promoteur en roupies, et 15 % en devises ou en roupies.
- Signer l’acte chez le notaire. Sauf accord contraire, les frais d’acte sont à la charge de l’acheteur (art. 1593). Le notaire doit vérifier l’origine des fonds.
- Faire enregistrer l’acte. Dans les huit jours, sous peine d’une majoration de 50 % du droit. Le droit de 5 % se paie en USD ou en devise forte ; sans enregistrement, la vente n’est pas opposable aux tiers (Registration Duty Act, art. 38).
- Demander le permis de résidence. À partir de 375 000 USD, le bien ouvre un permis de résidence, étendu au conjoint et aux personnes à charge. Le bien est réputé acquis à l’enregistrement et au paiement du droit de 5 %.
Rs 6 millions n’ouvrent pas la résidence
Ce montant autorise l’achat d’un appartement G+2. Le permis de résidence demande 375 000 USD : un achat en dessous est légal, mais ne donne aucun droit de séjour.
Au-delà de 750 000 USD, un prêt est possible
Sous schéma, les 750 000 premiers USD viennent de fonds propres transférés de l’étranger ; le solde peut être emprunté, et se rembourse en devise forte.
Résident, vous pouvez payer en roupies
Un titulaire d’Occupation Permit ou de permis de résidence qui perçoit ses revenus à Maurice peut financer tout l’achat depuis son compte en roupies.
03 Les frais
Ce que coûte réellement l’achat
Chaque montant vient d’un texte : ce que paie l’acheteur, ce que paie le vendeur.
| Poste | Qui paie | Montant | Texte |
|---|---|---|---|
| Droit d’enregistrement | Acheteur | 5 % de la valeur du bien, payé en USD ou en devise forte | Registration Duty Act ; FAQ de l’EDB |
| Taxe de transfert foncier | Vendeur | 5 % | Land (Duties and Taxes) Act |
| Prélèvement G+2 sur domaine de l’État | Vendeur | 10 % en plus des 5 %, sauf avant-contrat signé devant notaire avant le 19 juin 2026 | Land (Duties and Taxes) Act, art. 4(11) |
| Honoraires du notaire | Acheteur, sauf accord contraire | Au plus 2 % jusqu’à Rs 250 000, 1,5 % sur les Rs 500 000 suivantes, 1 % sur le million suivant, 0,5 % au-delà | Notaries Act, annexe, partie I |
| Dossier EDB, bien IRS, RES ou PDS | Acheteur | Rs 25 000, non remboursables | Guidelines de l’EDB |
| Recherches au Registrar-General | Celui qui les demande | Rs 300 par jour | Finance Act 2026, art. 24 |
Exemple : un bien PDS à Rs 20 millions
Droit d’enregistrement Rs 1 000 000, notaire Rs 113 750 au plus, dossier EDB Rs 25 000 : Rs 1 138 750 en plus du prix, soit 5,7 %, hors frais d’agence et de financement.
Le droit de 10 % a été abrogé
Prévu pour les non-citoyens au 1er juillet 2026, il a été supprimé par le Finance Act 2026, publié le 13 août 2026. Pour un acte signé entre ces deux dates, interrogez votre notaire.
Le barème du notaire est un plafond
Un notaire peut appliquer un tarif inférieur avec l’accord de la Chambre des notaires (Notaries Act, art. 37), jamais supérieur.
04 Après l’achat
Détenir, revendre, transmettre
Ce qui reste à payer, ce que l’EDB demande à la revente, et la loi qui règle la succession.
| Sujet | Ce que dit le texte | Source |
|---|---|---|
| Impôts sur le bien | Ni taxe foncière nationale ni impôt sur la fortune. Un « local rate » existe dans les cinq zones municipales, résidence principale exonérée, et une campement site tax de Rs 2 à Rs 6 le m² par an sur les terrains de campement côtiers | Lois en vigueur, relues avec le Finance Act 2026 |
| Charges de copropriété | Réparties selon la valeur relative de chaque lot par le règlement de copropriété ; aucun montant n’est fixé par la loi | Code civil, art. 664 et suivants |
| Revente | Avis écrit au directeur de l’EDB 30 jours avant la vente, sans prix minimum ; un acheteur non-citoyen dépose un nouveau dossier | Guidelines de l’EDB |
| Plus-value | Aucun impôt sur la plus-value immobilière ; le vendeur paie la taxe de transfert de 5 % | Finance Act 2026 ; Land (Duties and Taxes) Act |
| Succession | Les immeubles situés à Maurice, même détenus par des étrangers, suivent la loi mauricienne | Code civil, art. 3 |
| Réserve héréditaire | Donations et legs limités à la moitié des biens avec un enfant, au tiers avec deux, au quart avec trois ou plus | Code civil, art. 913 |
| Hypothèque | Grever le bien d’une hypothèque ne demande aucune autorisation au titre de la loi sur les non-citoyens | Non-Citizens (Property Restriction) Act, art. 2 |
05 Acheter sur plan
Ce qui protège l’acheteur sur plan
La vente en l’état futur d’achèvement est encadrée par le Code civil mauricien.
Comparer PDS, IRS, RES et Smart City →Une garantie d’achèvement obligatoire
L’acte doit préciser la garantie d’achèvement ou de remboursement des versements. Sans elle, l’acheteur peut demander la nullité avant la fin des travaux (Code civil, art. 1601-7).
Aucun versement avant le contrat
Le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement avant la signature du contrat, ni avant que la somme soit exigible (art. 1601-8). Vous payez au fil des travaux.
Une GFA dans le dossier EDB
Sous schéma, le dossier d’un achat sur plan comprend la lettre d’un établissement financier confirmant une garantie financière d’achèvement. Le règlement de copropriété vous est remis à la signature.
06 Idées reçues
Neuf erreurs qui circulent
Chacune est contredite par un texte officiel.
« Les étrangers paient 10 % de droits depuis juillet 2026 »
Cette hausse a été abrogée par le Finance Act 2026, publié le 13 août 2026 : le droit d’enregistrement reste de 5 % pour l’acheteur.
« Un appartement à Rs 6 millions donne la résidence »
Rs 6 millions ouvrent l’achat d’un G+2. Le permis de résidence demande 375 000 USD (Immigration Act, art. 8(1)).
« Une société permet d’échapper aux restrictions »
Une société non cotée est non-citoyenne dès qu’un seul actionnaire n’est pas mauricien (Non-Citizens (Property Restriction) Act, art. 2).
« Un étranger achète un terrain comme un Mauricien »
Aucune voie dédiée n’existe pour le terrain nu : il faut un certificat du ministre, accordé au cas par cas (art. 3).
« Le notaire fixe librement ses honoraires »
Le Notaries Act fixe un barème dégressif, de 2 % à 0,5 %, qui est un plafond.
« Acheter sur plan, c’est sans garantie »
L’acte doit prévoir une garantie d’achèvement ou de remboursement, à peine de nullité (Code civil, art. 1601-7).
« L’EDB répond en trois à six semaines »
L’EDB écrit elle-même que le délai de décision n’est pas fixé ; son autorisation vaut ensuite six mois.
« Le Golden Visa s’obtient en achetant un bien »
La résidence permanente par investissement exclut l’achat d’un logement sous les schémas de l’EDB (EDB Act, First Schedule, partie IV).
« Un étranger lègue son bien mauricien librement »
Les immeubles situés à Maurice suivent la loi mauricienne (art. 3) et sa réserve héréditaire (art. 913).
07 Guides associés
Pour aller plus loin
Les biens ouverts aux étrangers, et les guides qui préparent votre achat.
08 Sources & méthodologie
Des informations fiables et à jour
Chaque règle vient d’un texte de loi promulgué ou d’un document officiel de l’EDB.
EDBEconomic Development BoardAGOTextes de loi officielsMRAMauritius Revenue AuthorityFIU · REAAContrôle des intermédiaires
- Non-Citizens (Property Restriction) Act, art. 2, 3 et 5 — Attorney General’s Office
- Code civil mauricien, art. 3, 664, 913 à 916, 1583 à 1593 et 1601-1 à 1601-25 — Attorney General’s Office
- Registration Duty Act, First Schedule et art. 38 — Attorney General’s Office
- Notaries Act, annexe, partie I, et art. 37 — Attorney General’s Office
- Finance Act 2026 (Act No. 14 of 2026), art. 9, 16 et 24 — Assemblée nationale
- Immigration Act 2022, art. 8(1), et EDB Act 2017, First Schedule — textes promulgués
- Economic Development Board — guidelines d’acquisition par des non-citoyens, IRS, RES et PDS, FAQ de février 2025
- Financial Intelligence and Anti-Money Laundering Act 2002, First Schedule — FIU
- Real Estate Agent Authority Act 2020, art. 16, et Real Estate Agent Authority — ouverture des enregistrements
Textes lus les 2 et 17 septembre 2026. Ce guide ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un avocat : faites vérifier votre dossier avant de signer.
09 Questions fréquentes
Vos questions sur l’achat à Maurice
Des réponses courtes, textes à l’appui.
Questions fréquentes sur l’achat d’un bien à l’île Maurice par un étranger
Oui, par une voie prévue par la loi : un logement vendu par une société IRS, RES, PDS, Smart City ou Invest Hotel, ou un appartement dans un immeuble d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée pour Rs 6 millions au moins, avec l’autorisation de l’EDB. Hors de ces voies, il faut un certificat du ministre ; sans lui, l’acte est nul (Non-Citizens (Property Restriction) Act, art. 3 et 5).
L’acheteur paie 5 % de droit d’enregistrement, en devises, les honoraires du notaire, plafonnés par un barème dégressif, et Rs 25 000 de dossier EDB pour un bien IRS, RES ou PDS. Le vendeur paie la taxe de transfert de 5 %. Pour un bien à Rs 20 millions, comptez au plus Rs 1 138 750 en plus du prix, hors frais d’agence et de financement.
Non. La hausse à 10 % prévue au 1er juillet 2026 a été abrogée par le Finance Act 2026, publié le 13 août 2026. Le droit reste de 5 % pour l’acheteur. Seul subsiste un prélèvement de 10 % à la charge du vendeur, pour un appartement G+2 situé sur le domaine de l’État ou les Pas Géométriques.
Oui, à partir de 375 000 USD pour un bien IRS, RES, PDS, Smart City, Invest Hotel ou un appartement G+2, et de 200 000 USD pour une résidence senior PDS après 50 ans. Le permis s’étend au conjoint et aux personnes à charge (Immigration Act, art. 8(1)). Un achat à Rs 6 millions seulement ne donne aucun droit de séjour.
L’EDB accuse réception en principe sous cinq jours ouvrés, mais indique que le délai de décision n’est pas fixé, chaque dossier étant différent. Une fois accordée, l’autorisation vaut six mois.
Aucune voie dédiée n’existe pour un terrain nu à usage résidentiel : il faut un certificat du ministre, accordé au cas par cas. L’EDB exclut aussi l’achat de terrain nu ou viabilisé destiné à la revente ou à la location de sa voie « activité professionnelle ».
Sous schéma, pour un bien de plus de 750 000 USD, oui pour la part au-delà : les 750 000 premiers USD doivent venir de fonds propres transférés de l’étranger, et le prêt se rembourse en devise forte. En dessous de 750 000 USD, l’achat se finance avec des fonds propres venus de l’étranger.
Les fonds arrivent de l’étranger en devise forte. Pour une première vente sous schéma, le notaire verse 85 % du prix au promoteur en roupies et 15 % en devises ou en roupies ; la règle ne vise pas les appartements G+2. Le droit d’enregistrement se paie en USD ou en devise forte.
Oui, sans prix minimum, après un avis écrit au directeur de l’EDB 30 jours avant la vente. Un acheteur non-citoyen dépose un nouveau dossier. Le vendeur paie la taxe de transfert de 5 %, et aucun impôt ne frappe la plus-value.
La loi mauricienne : les immeubles situés à Maurice, même détenus par des étrangers, y sont soumis (Code civil, art. 3). Sa réserve héréditaire limite les donations et legs à la moitié des biens avec un enfant, au tiers avec deux, au quart avec trois ou plus (art. 913).
Oui. L’acte doit prévoir une garantie d’achèvement ou de remboursement des versements, à peine de nullité (Code civil, art. 1601-7), et aucun versement ne peut être exigé avant le contrat (art. 1601-8). Sous schéma, l’EDB demande une garantie financière d’achèvement dans le dossier.
Depuis le 1er août 2026, les agents immobiliers et les promoteurs s’enregistrent auprès de la Real Estate Agent Authority : la loi réserve l’activité aux agents enregistrés (Real Estate Agent Authority Act 2020, art. 16(1)). Agents, promoteurs et notaires sont aussi soumis aux obligations anti-blanchiment de la FIU.