Assurance locataire à Maurice : qui paie en cas d’incendie ou de dégât des eaux ?

Ni le Code civil mauricien ni le Landlord and Tenant Act 1999 n’obligent un locataire à s’assurer. Mais le Code civil le présume responsable de l’incendie et des dégradations survenus pendant qu’il occupe le logement : sans assurance, la facture est pour lui. Chez Sicom, la garantie « responsabilité du locataire », en option, est plafonnée à Rs 1 000 000 par sinistre et pour la période.

Voici qui paie quoi, selon les textes, pour un incendie, un dégât des eaux ou un cyclone, et ce qu’un contrat d’assurance habitation pour locataire met réellement en face. Pour le cadre général d’une location, voir le guide location longue durée à Maurice.

L’assurance est-elle obligatoire pour un locataire à Maurice ?

Non, rien dans les textes ne l’impose. Le chapitre du Code civil consacré au bail (articles 1708 et suivants) ne parle pas d’assurance du locataire, et le Landlord and Tenant Act 1999 non plus. La seule obligation d’assurance qui existe est contractuelle : si votre bail contient une clause, c’est elle qui vous lie. Relisez-la avant de signer.

L’absence d’obligation ne veut pas dire absence de risque. Le Code civil répartit les dégâts entre propriétaire et locataire d’une façon qui, dans plusieurs cas, laisse la charge au locataire.

Incendie : le locataire est présumé responsable

L’article 1733 du Code civil est net : le locataire répond de l’incendie, sauf s’il prouve l’une de ces trois choses : que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, qu’il vient d’un vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Le propriétaire n’a pas à démontrer une faute. C’est au locataire de prouver qu’il n’y est pour rien.

Si plusieurs locataires occupent le même immeuble, l’article 1734 les rend tous responsables, au prorata de la valeur locative de la partie qu’ils occupent. Celui qui prouve que le feu a pris chez un autre locataire s’en dégage, et celui chez qui il a commencé en répond seul.

La règle change vis-à-vis des tiers, par exemple un voisin dont l’appartement brûle aussi. L’article 1384 prévoit que celui qui détient l’immeuble où un incendie a pris naissance ne répond envers eux que si l’incendie est dû à sa faute ou à celle des personnes dont il est responsable. Le texte précise que cette protection ne joue pas entre propriétaire et locataire, qui restent régis par les articles 1733 et 1734.

Dégât des eaux et autres dégradations : qui doit prouver quoi

Pour les autres dommages, l’article 1732 pose la même logique : le locataire répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. L’article 1735 ajoute qu’il répond aussi de ce que causent les personnes de sa maison et ses sous-locataires.

Tout dépend donc de la cause. Une canalisation qui cède par vétusté relève du propriétaire : il doit entretenir le logement en état de servir et faire toutes les réparations nécessaires autres que les réparations locatives (articles 1719 et 1720). Le Code ajoute qu’aucune réparation locative n’est à la charge du locataire quand elle n’est occasionnée que par la vétusté ou la force majeure (article 1755). Un robinet laissé ouvert, un lave-linge mal raccordé ou une fenêtre oubliée pendant un orage relèvent, eux, de la responsabilité du locataire.

Si l’eau s’infiltre chez un voisin, l’article 1384 vise « le gardien de la chose » qui a causé le dommage, sauf force majeure ou faute exclusive de la victime. Qui est le gardien dans votre cas se discute selon l’origine de la fuite : c’est l’un des cas où le devis d’une assurance de responsabilité vaut mieux qu’une discussion avec le voisin.

La preuve est plus simple si le logement a été décrit au départ. Quand un état des lieux a été fait, le locataire rend la chose telle qu’il l’a reçue, hors vétusté et force majeure (article 1730). Sans état des lieux, il est présumé l’avoir reçue en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (article 1731). Un état des lieux détaillé, photos datées à l’appui, protège donc d’abord le locataire.

Cyclone ou destruction du logement : le propriétaire ne vous indemnise pas

Si le logement est détruit en totalité par cas fortuit, par exemple un cyclone, le bail est résilié de plein droit. S’il n’est détruit qu’en partie, le locataire peut demander une baisse de loyer ou la résiliation. Dans les deux cas, l’article 1722 précise qu’il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Cela signifie que vos meubles, vos vêtements, votre électroménager détruits par un événement de force majeure ne sont à la charge de personne d’autre que vous, sauf contrat d’assurance. L’assurance du propriétaire protège sa villa, pas vos affaires ; sur ce que couvre son contrat, voir assurer sa villa à Maurice.

Pour un logement loué non meublé, la loi de 1999 ajoute une protection : si le logement détruit ou démoli a été reconstruit ou réparé, le propriétaire doit, avant de le relouer à quelqu’un d’autre et dans les 30 jours de la fin des travaux, en informer l’ancien locataire par huissier (section 30).

Meublé ou non meublé : ce qui change

Les règles de responsabilité ci-dessus viennent du Code civil, le droit commun du bail. Elles valent dans les deux cas. Ce qui varie, c’est la protection de la loi de 1999 : elle ne s’applique pas aux logements loués à un loyer qui comprend le mobilier, la pension ou l’équipement (section 3(2)(a)). Or beaucoup de locations proposées aux expatriés sont meublées.

En pratique, pour un meublé, le bail et son inventaire pèsent plus lourd : c’est là que se règle ce que le locataire doit rembourser en cas de casse. Pour les conséquences côté propriétaire de cette exclusion, voir les recours du propriétaire en cas de loyers impayés. Si vous partagez le logement, relisez aussi ce que dit le bail sur chaque occupant, comme l’explique l’article sur la colocation à Maurice.

Ce que couvre une assurance habitation pour locataire

Deux assureurs mauriciens décrivent publiquement une formule ouverte aux locataires. Sicom indique que sa formule habitation s’adresse à tous les occupants, propriétaires ou locataires, et couvre notamment l’incendie, le cyclone, l’inondation, le cambriolage et les dommages accidentels. Son tableau des garanties mentionne aussi l’écoulement d’eau (« water escape ») parmi les risques couverts. La responsabilité du locataire et la responsabilité civile personnelle font partie des options.

MauBank présente de son côté une formule « habitation et contenu » pensée pour les locataires qui veulent assurer leurs effets personnels, avec les dommages causés aux tiers (par exemple une fuite d’eau chez le voisin), l’incendie, la foudre, l’explosion et la fumée. L’hébergement temporaire pendant des réparations importantes y figure en option.

Ces chiffres sont ceux d’un document commercial de Sicom, qui précise lui-même que le devis est valable 30 jours et que les conditions de la police s’appliquent. Ni Sicom ni MauBank ne publient de prime sur ces pages : seul un devis la donne, et il dépend de la valeur des biens, du lieu et des protections du logement.

Avant de signer : les points à vérifier

Cinq vérifications avant de signer.

• Lire la clause d’assurance du bail, s’il y en a une, et celle qui répartit les réparations entre propriétaire et locataire.
• Faire établir un état des lieux d’entrée écrit, avec photos datées, et le garder jusqu’à la restitution (articles 1730 et 1731).
• Choisir une formule qui assure à la fois vos effets personnels et votre responsabilité de locataire : le contenu seul ne paie pas ce que vous devez au propriétaire.
• Demander à l’assureur le montant des franchises, en particulier pour le cyclone, et ce que la police exclut.
• Déclarer tout sinistre à l’assureur et au propriétaire dès qu’il survient, par écrit.

Pour chercher un logement, voir la page Westimmo location longue durée à l’île Maurice.

Sources et vérifications

• Registrar General’s Department – Code civil mauricien (articles 1384, 1719-1722, 1730-1735, 1754-1755)
• FAOLEX (FAO) – Landlord and Tenant Act 1999, loi n° 6 de 1999 (sections 3 et 30)
• Sicom – assurance habitation
• Sicom – tableau des garanties e-Home
• MauBank – assurance habitation