Vermietete Wohnung auf Mauritius kaufen: Was mit dem Mietvertrag geschieht

Ja, der Mietvertrag geht mit der Wohnung auf den Käufer über. Ist der Vertrag notariell beurkundet oder hat er ein sicheres Datum, darf der Käufer den Mieter nicht zur Räumung zwingen, es sei denn, der Vertrag behält ihm dieses Recht ausdrücklich vor (mauritischer Code civil, Art. 1743). Sie treten als Vermieter an die Stelle des Verkäufers: Sie erhalten die Miete und übernehmen zugleich die Bedingungen, die der Verkäufer vereinbart hat.

Worauf es beim Kauf ankommt, klärt sich deshalb vor der Unterschrift. Entscheidend ist weniger die angegebene Miete als das Datum des Mietvertrags, seine Laufzeit, seine Klauseln und die Frage, ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet ist. Das Gesetz behandelt beide Fälle unterschiedlich.

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn der Eigentümer verkauft?

Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht. Art. 1743 des Code civil verbietet dem Käufer, einen Mieter hinauszuweisen, dessen Vertrag authentisch, also von einem Notar aufgenommen ist, oder ein sicheres Datum trägt. Der Mieter bleibt bis zum Ende der Laufzeit und zu den vereinbarten Bedingungen in der Wohnung.

Ein Vertrag ohne sicheres Datum genießt diesen Schutz nach dem Code civil nicht. Art. 1750 bestätigt das: Ist der Vertrag weder authentisch noch mit sicherem Datum versehen, schuldet der Käufer dem Mieter, den er entfernt, keinen Schadensersatz. Für eine unmöblierte Wohnung setzt allerdings der Landlord and Tenant Act 1999 (siehe unten) der Rückgabe der Wohnung zusätzliche Grenzen.

Wie erhält ein Mietvertrag ein sicheres Datum?

Ein Mietvertrag, den Vermieter und Mieter ohne Notar unterschreiben, ist eine Privaturkunde. Nach Art. 1328 des Code civil hat eine solche Urkunde Dritten gegenüber nur von dem Tag an ein Datum, an dem sie registriert wird, an dem einer der Unterzeichner stirbt oder an dem ihr Inhalt in einer amtlichen Urkunde festgehalten wird. Für einen Käufer zählt in der Praxis die Registrierung: Verlangen Sie den Nachweis, dass der Vertrag registriert wurde, mit dem Datum.

Der Registration Duty Act nennt keine Frist für die Registrierung eines privatschriftlichen Mietvertrags über eine Immobilie: Die Registrierung liegt bei den Vertragsparteien. Bei einem befristeten Mietvertrag beträgt die Gebühr 1,25 % der Miete über die Vertragslaufzeit, höchstens jedoch über die ersten zehn Jahre. Ein nie registrierter Vertrag ist ein Warnzeichen: Sein Datum steht Ihnen als Käufer gegenüber nicht fest, sein Schutz ist daher schwächer.

Die Klausel, mit der der Käufer die Wohnung nach dem Verkauf zurückfordern kann

Ein Mietvertrag kann vorsehen, dass der Käufer den Mieter im Verkaufsfall hinausweisen darf. Gibt es eine solche Klausel, schränkt das Gesetz ihre Anwendung ein:

• Der Mieter eines Hauses, einer Wohnung oder eines Ladens ist mit einem Betrag in Höhe der Miete zu entschädigen, und zwar für den Zeitraum, den die örtliche Übung zwischen Kündigung und Auszug einräumt, sofern der Vertrag die Entschädigung nicht selbst festlegt (Art. 1744 und 1745).
• Der Käufer muss die Kündigungsfrist einhalten, die am Ort üblich ist (Art. 1748).
• Der Mieter muss erst ausziehen, wenn der Verkäufer oder, falls dieser nicht zahlt, Sie die Entschädigung gezahlt haben (Art. 1749).

Lesen Sie diese Klausel, bevor Sie den Wert der Wohnung einschätzen. Ohne sie kaufen Sie eine bewohnte Wohnung, die bis zum Vertragsende vermietet bleibt. Mit ihr können Sie die Wohnung freibekommen, doch jemand muss die Entschädigung zahlen, und der Kaufvertrag sollte klären, wer.

Möbliert oder unmöbliert vermietet: Der Act von 1999 gilt nicht in beiden Fällen

Der Landlord and Tenant Act 1999 schützt Mieter und begrenzt die Rechte der Vermieter. Er gilt aber nicht für Räume, die gegen eine Miete überlassen werden, die Möbel, Verpflegung oder Ausstattung einschließt (Section 3(2)(a)). Eine möbliert vermietete Wohnung, wie sie bei ausländischen Mietern häufig ist, unterliegt deshalb dem Code civil und dem Vertrag, nicht diesem Gesetz.

Bei einer unmöblierten Wohnung kann ein Gericht die Herausgabe nur aus den im Gesetz aufgeführten Gründen anordnen, unter anderem bei Mietrückstand, Belästigung, Beschädigung, Untervermietung und Eigenbedarf des Vermieters. In der Regel muss das Gericht die Anordnung außerdem für angemessen halten.

Selbst einziehen: keine sichere Sache

Viele Käufer einer bewohnten Wohnung wollen eines Tages selbst dort wohnen. Für eine Wohnung, die unter den Act von 1999 fällt, erlaubt Section 24 dem Gericht, die Herausgabe anzuordnen, wenn der Vermieter, seine Familie oder einer der Miteigentümer die Räume vernünftigerweise braucht. Das Gericht lehnt den Antrag aber ab, wenn die Anordnung den Mieter härter träfe als Sie die Ablehnung. Zudem kann es Sie zu einer Entschädigung des Mieters verurteilen.

Bauen Sie Ihre Ruhestandsplanung daher nicht darauf auf, dass eine vermietete Wohnung frei wird. Wollen Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt einziehen, kaufen Sie eine freie Wohnung oder vereinbaren mit dem Verkäufer, dass der Mieter vor dem Notartermin auszieht.

Was Sie vor der Unterschrift unter den Vorvertrag prüfen sollten

Lassen Sie sich vom Verkäufer, bevor Sie sich binden, Folgendes aushändigen:

• den vollständigen Mietvertrag mit allen Nachträgen, dazu den Nachweis der Registrierung und ihr Datum;
• die Restlaufzeit, die aktuelle Miete und die bereits vorgenommenen Erhöhungen;
• die Angabe, ob die Wohnung möbliert ist, mit Inventarliste, falls es eine gibt;
• das Mietbuch oder ersatzweise Kontoauszüge, die die tatsächlich eingegangenen Mieten zeigen, denn eine angegebene Miete ist noch keine gezahlte Miete;
• die Höhe der Mietkaution und die Art, wie sie auf Sie übertragen oder vom Kaufpreis abgezogen wird;
• die Nebenkosten der Wohnanlage und mögliche Rückstände bei Miete oder Nebenkosten.

Lassen Sie die Angaben des Verkäufers zum Mietvertrag in den Vorvertrag schreiben und regeln Sie, wer Mietrückstände und Kaution behält. Der Notar setzt die Urkunde auf und kann prüfen, ob der Mietvertrag registriert wurde, doch die Frage müssen Sie stellen. Zu den Kosten des Kaufs selbst finden Sie Näheres unter Registrierungsgebühr und Notarkosten.

Die Mietrendite rechnen Sie mit der Miete, die tatsächlich eingeht

Der Reiz einer vermieteten Wohnung liegt auf der Hand: Einnahmen ab dem ersten Monat und kein Leerstand, den Sie finanzieren müssen. Die Falle ist ein Kaufpreis, der auf einer Miete beruht, die nicht von Dauer ist, etwa auf einer Miete über dem Marktniveau in einem Vertrag, der bald endet. Vergleichen Sie die Miete mit der Mietrendite, die in der Gegend üblich ist, ziehen Sie Nebenkosten und Steuern ab: Die Steuer auf Mieteinnahmen trifft Sie, sobald Sie Miete erhalten.

Wohnen Sie nicht auf Mauritius, beauftragen Sie von Anfang an eine Mietverwaltung, damit der Mieter weiß, an wen er zahlt und wen er anruft. Und stellt der Mieter nach dem Verkauf die Zahlungen ein, gelten die Möglichkeiten des Vermieters, die unser Beitrag zum Mietausfall beschreibt.

Wann sich der Kauf einer vermieteten Wohnung lohnt und wann nicht

Eine vermietete Wohnung passt zu Anlegern, die sofort Einnahmen wollen und einen soliden, registrierten Mietvertrag, einen zahlenden Mieter und ein fernes Vertragsende finden. Wer bald einziehen oder vor einer Neuvermietung renovieren will, ist damit schlechter bedient.

Wie der Mietvertrag aus Sicht des Mieters aussieht und was ein Vertrag enthalten muss, lesen Sie in unserem Leitfaden zur Langzeitmiete. Den gesamten Kaufablauf einschließlich Vorvertrag zeigt der Leitfaden zum Immobilienkauf für Ausländer.

Quellen und Prüfungen

• Mauritischer Code civil, Art. 1328 und 1743 bis 1751 (konsolidierter Text auf FAOLEX, Ernährungs- und Landwirtschaftsorganisation der Vereinten Nationen)
• Landlord and Tenant Act 1999, Sections 3, 5, 6, 9, 16 und 24 (Fassung bis 2020, Kopie der APEC)
• Registration Duty Act, First, Second und Sixth Schedule (Finanzministerium Mauritius)