Acheter à Maurice depuis le Royaume-Uni : fiscalité, financement et résidence

Un acheteur installé au Royaume-Uni peut acheter à Maurice dans les programmes agréés par l’EDB, et un bien de plus de 375 000 USD ouvre droit à un permis de résidence. Mais la fiscalité britannique ne s’arrête pas à la frontière : tant que vous êtes résident fiscal au Royaume-Uni, les loyers et les plus-values d’un bien mauricien restent à déclarer à HMRC, et la convention fiscale entre les deux pays sert à ne pas payer deux fois.

Que faut-il savoir avant de chercher un bien depuis le Royaume-Uni ?

Trois points décident du projet, dans cet ordre : le type de bien que la loi permet d’acheter, la manière dont l’argent arrive à Maurice, et votre résidence fiscale. Le permis de résidence mauricien est un sujet à part : il autorise à vivre à Maurice, il ne change pas à lui seul votre situation fiscale au Royaume-Uni.

Un étranger n’achète pas n’importe quel bien. Les lignes directrices de l’EDB (janvier 2025) listent les acquéreurs autorisés dans un projet IRS, RES ou PDS, dont les non-citoyens, les sociétés, les sociétés civiles et les trusts gérés par un trustee agréé. Le panorama des programmes est dans notre comparatif PDS, IRS, RES, R+2 et Smart City, et les projets en cours sur la carte des programmes neufs.

Comment l’argent part-il du Royaume-Uni vers Maurice ?

Le règlement d’un non-citoyen peut se faire en dollars ou dans une autre devise librement convertible : la livre sterling entre dans cette définition. Les fonds sont virés au compte du notaire. Le notaire reverse ensuite au promoteur 85 % du prix en roupies mauriciennes et les 15 % restants, au choix, en devise ou en roupies.

Si vous payez en livres, l’EDB convertit au taux vendeur en vigueur à la signature de l’acte pour vérifier le seuil de résidence. Un bien affiché à 375 000 USD peut donc passer sous le seuil, ou le dépasser, selon le cours du jour de l’acte. Le risque de change et la façon de le limiter sont détaillés dans l’article sur la devise d’achat.

Peut-on emprunter pour acheter ?

Dans ces programmes, les lignes directrices ne prévoient un prêt auprès d’une banque mauricienne que pour la part du prix au-delà de 750 000 USD : les 750 000 premiers dollars doivent être transférés depuis l’étranger et payés en roupies au promoteur, et le prêt, remboursable en devise convertible, couvre le reste. Pour un bien à 400 000 USD, il n’y a donc pas de prêt mauricien dans ce cadre : l’apport est le prix entier. Les conditions des banques sont dans notre guide de l’emprunt pour acheteur étranger.

Quel est le seuil pour obtenir la résidence ?

Le texte de l’EDB fixe le permis de résidence à l’acquisition d’un bien dont la valeur dépasse 375 000 USD, ou l’équivalent en devise convertible. Le bien est réputé acquis une fois les droits d’enregistrement payés au Registrar-General, puis le notaire délivre une attestation d’enregistrement et de transcription, qui accompagne la demande.

Le dossier de permis comprend, pour chaque demandeur, passeport et acte de naissance certifiés, deux photos, un certificat médical et un certificat de moralité (pour les plus de 18 ans) de moins de 6 mois, plus l’attestation du notaire. Le certificat de moralité se demande dans votre pays de résidence : mieux vaut le lancer avant la signature, car sa validité est courte. Le permis reste valable tant que vous détenez le bien. Détail des permis dans notre guide du permis de résidence.

Que coûte l’achat, hors prix du bien ?

• Frais de dossier EDB : 25 000 Rs par demande, non remboursables.
• Droits d’enregistrement, acquéreur d’un bien neuf en IRS ou RES : 70 000 USD ou 5 % de la valeur, le montant le plus bas. En PDS : 5 % de la valeur.
• Revente d’un bien de programme : 5 % de taxe de transfert de terrain à la charge du vendeur et 5 % de droits d’enregistrement à la charge de l’acheteur.

Exemple : pour un bien neuf à 400 000 USD, le droit d’enregistrement est de 20 000 USD en IRS, RES ou PDS, puisque 5 % de 400 000 est inférieur à 70 000. Le plafond de 70 000 USD ne joue qu’à partir de 1,4 million de dollars en IRS et RES. Les autres postes (notaire, frais de dossier) sont dans le coût réel d’un achat.

Comment le Royaume-Uni taxe-t-il un bien situé à Maurice ?

La règle de départ vient de GOV.UK : un résident britannique paie normalement l’impôt sur ses revenus étrangers, et le texte cite expressément les loyers d’un bien situé à l’étranger. Un non-résident n’est imposable au Royaume-Uni que sur ses revenus britanniques. Les revenus étrangers se déclarent dans la déclaration Self Assessment.

La plus-value suit la même logique : un résident britannique est redevable de la Capital Gains Tax quand il cède un bien à l’étranger. GOV.UK ajoute que le pays où la plus-value est réalisée peut aussi l’imposer, et qu’un allègement existe quand vous êtes taxé deux fois. Les non-résidents qui reviennent au Royaume-Uni dans les 5 ans suivant leur départ peuvent être rattrapés pour des plus-values réalisées pendant leur absence.

Le permis mauricien change-t-il ma résidence fiscale britannique ?

Non, pas par lui-même. Les critères publiés par GOV.UK portent sur le nombre de jours passés au Royaume-Uni (183 jours ou plus dans l’année fiscale suffisent à être résident), la possession d’un logement et le travail. Aucun ne mentionne un titre de séjour étranger. Quitter la résidence fiscale britannique est une décision distincte, à documenter avec un conseil fiscal britannique.

Que dit la convention fiscale entre le Royaume-Uni et Maurice ?

La convention de 1981, modifiée depuis, répartit le droit d’imposer. GOV.UK publie un texte de synthèse qui intègre l’instrument multilatéral de l’OCDE.

• Article 6 : les revenus d’un bien immobilier, loyers compris, peuvent être imposés dans l’État où le bien se situe, donc à Maurice.
• Article 13 : les plus-values sur un bien immobilier peuvent être imposées dans l’État où le bien se situe.
• Article 24 : chaque État accorde un crédit pour l’impôt payé dans l’autre sur le même revenu ou la même plus-value, dans les limites de sa propre législation sur les crédits d’impôt étrangers.

Concrètement, un loyer mauricien est d’abord taxé à Maurice. Résident britannique, vous le déclarez aussi au Royaume-Uni et vous y faites valoir l’impôt mauricien payé comme crédit. Conservez les avis d’imposition mauriciens : ce sont vos pièces justificatives. Les règles mauriciennes sur les loyers sont dans l’impôt sur les loyers à Maurice, et les taxes annuelles d’un propriétaire dans le coût annuel d’un bien.

Quelles erreurs éviter quand on achète depuis le Royaume-Uni ?

• Croire que payer l’impôt à Maurice dispense de déclarer à HMRC : tant que vous êtes résident britannique, la déclaration reste due.
• Calculer le seuil de 375 000 USD avec le cours de la veille : l’EDB retient le taux de l’acte.
• Attendre l’acte pour demander le certificat de moralité, valable 6 mois seulement.
• Mettre un bien en location sans passer par la société du programme ou le gestionnaire qu’elle a désigné : les lignes directrices l’exigent pour ces biens.
• Vendre sans prévenir l’EDB : un préavis écrit de 30 jours au directeur général est demandé avant la vente. La revente est détaillée dans revendre quand on est étranger.

Pour comparer les budgets par zone, partez du guide des prix de l’immobilier. Si vous préparez un achat depuis Londres ou ailleurs au Royaume-Uni, parlez-nous de votre projet : nous le calons sur les programmes éligibles.

Sources et vérifications

• Economic Development Board – Guidelines for Buyers of Residential Property under the IRS / RES / PDS (janvier 2025)
• GOV.UK – Texte de synthèse de la convention fiscale Royaume-Uni–Maurice de 1981 et de l’instrument multilatéral
• Mauritius Revenue Authority – Convention Royaume-Uni–Maurice, texte de synthèse (articles 6, 13 et 24)
• GOV.UK – Tax on foreign income
• GOV.UK – Tax on foreign income : UK residence and tax
• GOV.UK – Selling overseas property