Smart City на Маврикии: 18 одобренных проектов и что в них может купить иностранец

На Маврикии Smart City — это смешанный квартал с жильём, офисами, магазинами и местами для отдыха, одобренный Economic Development Board (EDB) в рамках Smart City Scheme, программы, запущенной в 2015 году. Иностранец может купить здесь виллу, дом, таунхаус (townhouse), квартиру или дуплекс — как готовые, так и строящиеся — без минимальной цены. Покупка от 375 000 USD даёт право на вид на жительство (ВНЖ). А вот участки с коммуникациями под строительство собственного дома, согласно руководящим принципам EDB от августа 2026 г., зарезервированы за маврикийцами и зарегистрированными членами диаспоры.

EDB насчитывает 18 проектов с сертификатом Smart City — от Cap Tamarin на западе до Azuri на северо-востоке. Регистрационный сбор, который платит покупатель, остаётся на уровне 5%: повышение до 10% для неграждан с 1 июля 2026 г. отменено законом Finance Act 2026, обнародованным 12 августа 2026 г. Правила и список проверены 17 сентября 2026 г.

Что такое Smart City Scheme и какие нормы его регулируют

Smart City Scheme регулируется Economic Development Board Act. Его правила изложены в Economic Development Board (Smart City Scheme) Regulations 2015 с последующими изменениями и в руководящих принципах EDB (последняя редакция — август 2026 г.). Идея в том, чтобы жить, работать и отдыхать в одном месте по единому генеральному плану. Чтобы получить сертификат, проект должен, в частности:

• занимать не менее 21,105 га (50 арпанов), если это не технополис и не проект транспортной станции общественного транспорта;
• сочетать офисы (с обязательным инновационным центром), магазины, места для отдыха, общественные пространства и жильё, в том числе доступное, причём жильё может занимать не более половины территории;
• продавать не менее 25% жилья маврикийцам или зарегистрированным членам диаспоры: иностранец, таким образом, может купить не более 75% жилья в Smart City.

Закон Non-Citizens (Property Restriction) Act освобождает неграждан от министерского сертификата, если они покупают жильё у компании, имеющей сертификат Smart City (статья 3(3)(c)(iii)). Тем не менее покупка проходит через заявку, которую подают в EDB. Вне процедур, предусмотренных этим законом, сделка недействительна, а объект продаёт Curator (статья 5).

Налоговые льготы режима рассчитаны на застройщиков, а не на покупателя: освобождение от подоходного налога на 8 лет, возмещение НДС, освобождение от таможенных пошлин. Закон Finance Act 2025 сократил их: для проектов Smart City, у которых комфортное письмо (letter of comfort) выдано начиная с 5 июня 2025 г., осталось только возмещение НДС на дороги, открытые для общего пользования, за исключением проектов транспортных станций. Кроме того, для сертификатов, выданных с этой даты, введена плата с земель, разделённых на участки.

Smart City или PDS: что меняется для покупателя

Property Development Scheme (PDS) — ближайший по духу режим: он тоже позволяет продавать иностранцам новое жильё, тогда как IRS и RES теперь распространяются только на уже существующие проекты. Правила покупки в двух режимах в основном совпадают; различаются они размером и характером проекта.

Таким образом, Smart City рассчитан на жизнь в квартале круглый год: не менее четверти жилья продаётся маврикийцам или диаспоре. PDS — это жилой комплекс высокого уровня, задуманный для международной клиентуры. Все режимы, включая IRS, RES и G+2, сравниваются в нашем сравнительном руководстве по схемам покупки новостроек.

18 проектов Smart City, одобренных EDB

EDB публикует список проектов, имеющих сертификат Smart City : 18 компаний по состоянию на 17 сентября 2026 г. В таблице каждая из них сопоставлена с проектом, местоположением и застройщиком — по сводке проектов EDB и сайтам застройщиков.

Сертификат ещё не означает, что город построен. В конце 2023 года EDB насчитывал около сорока активных застройщиков в Smart City, и у большинства из них строительство ещё идёт. Сроки могут сдвигаться: в феврале 2022 года Omnicane сообщила акционерам, что приостановила жилищное строительство в Mon Trésor, который в том же году был передан Mauritius Investment Corporation, созданной Банком Маврикия (Lexpress Property). Некоторые проекты, например технополис Кот-д’Ор, — это прежде всего деловые парки.

Westimmo представляет программы, которые продаются в Тамарине, включая Cap Tamarin, и в комплексе Azuri, где сосуществуют объекты по режимам Smart City и PDS.

Что иностранец может купить в Smart City

• Жильё — готовое или строящееся: вилла, дом, таунхаус, квартира или дуплекс. Продажа на этапе строительства подчиняется правилам VEFA (покупка на этапе строительства) из Гражданского кодекса Маврикия.
• Без минимальной цены: сумма важна только для получения ВНЖ.
• Покупка на своё имя или через компанию, limited partnership, фонд либо траст, которым управляет аккредитованный трасти (trustee).
• Коммерческое помещение или офисы — при наличии разрешения в рамках Non-Citizens (Property Restriction) Act.
• Для пенсионера — право пожизненного проживания (life right) в резиденции для пожилых людей: он живёт в жилье без арендной платы, но не становится собственником и не может ни продать, ни завещать это право.

Иностранец не может купить участок с коммуникациями, чтобы построить на нём дом. Руководящие принципы EDB от августа 2026 г. закрепляют такие участки — площадью не более 2 100 м², которые нужно застроить в течение 10 лет, — за маврикийцами и членами диаспоры, зарегистрированными в рамках Mauritian Diaspora Scheme. Возможность для иностранцев-резидентов (ВНЖ, Occupation Permit или постоянный ВНЖ) когда-то существовала, но портал резидентства EDB ограничивает её покупками, заключёнными не позднее 30 июня 2022 г., а в руководящих принципах от августа 2026 г. по-прежнему упоминается, в связи с ВНЖ, случай неграждан — владельцев участка. Поэтому, прежде чем бронировать участок, иностранцу нужно получить от EDB письменное подтверждение, что он вправе его купить.

Вид на жительство: от 375 000 USD

ЗаконImmigration Act 2022 (статья 8(1)(d)) даёт право на ВНЖ неграждану, который покупает объект по Smart City Scheme не менее чем за 375 000 USD или на эквивалентную сумму в другой твёрдой валюте по курсу продажи на день подписания акта. Если покупателей несколько, каждый должен внести не менее 375 000 USD (статья 8(1)(e)).

ВНЖ распространяется на супруга или супругу и на иждивенцев, в том числе на детей до 24 лет — согласно руководящим принципам EDB. Он действует, пока объект остаётся в собственности. Порядок оформления подробно описан на нашей странице о виде на жительство через недвижимость.

Расходы и оплата в 2026 году

• Регистрационный сбор: 5% от цены, платит покупатель, оплачивается в долларах США или другой твёрдой валюте. Повышение до 10% для неграждан с 1 июля 2026 г. отменено законом Finance Act 2026 (закон № 14 от 2026 года, статьи 9 и 16).
• Land Transfer Tax: 5%, платит продавец. Дополнительный сбор в 10%, введённый в 2026 году, касается только жилых объектов на государственных землях или Pas Géométriques, которые продаются неграждану по схеме G+2: к Smart City он не относится.
• Плата EDB за рассмотрение заявки: 25 000 рупий, не возвращается, вносится компанией Smart City или застройщиком.
• Зарегистрированные члены диаспоры освобождены от регистрационного сбора.
• Гонорар нотариуса оплачивается дополнительно: см. наше руководство по регистрационным сборам и расходам на нотариуса.

Покупка у застройщика финансируется средствами, переведёнными из-за рубежа. С 13 декабря 2024 г. нотариус перечисляет застройщику 85% цены в маврикийских рупиях, а остальные 15% — в иностранной валюте или в рупиях. Кредит маврикийского банка возможен только на часть цены, превышающую 750 000 USD, и погашается в иностранной валюте. Иностранец, который уже живёт на Маврикии по Occupation Permit или ВНЖ, может оплатить покупку средствами, находящимися у него на месте. Правило 85% и правило о кредите касаются только первой продажи, а не перепродажи. См. также как взять кредит на Маврикии иностранному покупателю.

Пример расчёта: квартира на этапе строительства за 400 000 USD

Цена превышает 375 000 USD, поэтому покупатель вправе претендовать на ВНЖ. Он платит 20 000 USD регистрационного сбора; 20 000 USD Land Transfer Tax оплачивает застройщик. При цене ниже 750 000 USD вся сумма поступает из собственных средств, переведённых из-за рубежа: 340 000 USD перечисляются застройщику в рупиях, 60 000 USD можно перевести в иностранной валюте. Если жильё покупают на этапе строительства,статья 1601-30 Гражданского кодекса Маврикия ограничивает суммы, выплачиваемые по ходу строительства, а пеня за просрочку платежа не может превышать 1% в месяц.

Кому подходит жизнь в Smart City

Smart City должен позволять большинству жителей жить и работать в одном месте, а проекты, заявленные в EDB, часто предусматривают школы, медицинские объекты, магазины и офисы. Эта модель подходит прежде всего:

• семьям и работающим людям, которые переезжают на постоянное жильё и хотят сократить поездки;
• пенсионерам, которым нужны услуги рядом: в проекте Mont Choisy, заявленном в EDB, предусмотрен посёлок для пенсионеров на 383 жилых единицы;
• покупателям, которые хотят выйти на рынок и не стремятся к ВНЖ: минимальной цены нет;
• долгосрочным инвесторам: сдавать в аренду и перепродавать можно свободно, если соблюдены формальности при перепродаже.

Покупатели здесь прежде всего маврикийцы. По данным отчёта EDB за июнь 2024 г., с 2018 по 2023 год в Smart City было выставлено на продажу около 2 800 жилых объектов; продано 52%, из них лишь 7% купили неграждане. В центре острова (Мока и Плен-Вильемс (Plaines Wilhems)), где продажи по режимам EDB — в основном квартиры G+2 и Smart City, средняя цена стабилизировалась около 10 млн рупий, плюс-минус 2 млн. Поэтому инвестору стоит оценивать арендный доход и перепродажу прежде всего в масштабах местного рынка.

Эта модель меньше подходит тем, кто ищет жилой комплекс высокого уровня, рассчитанный на международную клиентуру: такова задача PDS. Что касается налогов, подоходный налог с физических лиц взимается по прогрессивной шкале от 0 до 35% начиная с налогового периода, открывшегося 1 июля 2026 г. Чтобы сравнить с другими способами вложений, см. нашу страницу об инвестициях на Маврикии.

Ограничения и на что обратить внимание

• Проверьте режим конкретного лота, а не название квартала: в одном комплексе могут сочетаться несколько режимов, как в Azuri. Попросите у продавца сертификат Smart City или документ о регистрации в рамках проекта в качествезастройщика Smart City (smart city developer)).
• Проверьте, что уже сдано: школы, магазины и подъездные пути, о которых заявлено, могут относиться к более поздней очереди. См. наше сравнение готовых и строящихся проектов.
• Учитывайте курс: 85% цены перечисляются в рупиях по курсу, который банк применяет в день перевода.
• Подготовьтесь к перепродаже: собственник письменно уведомляет EDB за 30 дней до продажи, а следующий покупатель подаёт собственную заявку и платит 25 000 рупий сбора.
• Заложите в бюджет общие услуги: управление домом, охрана и содержание общественных территорий входят в ведение управляющей компании Smart City. См. наше руководство по эксплуатационным расходам.
• Не путайте с AI City Scheme, созданной законом № 13 от 2026 года для компаний в сфере искусственного интеллекта: правила приобретения недвижимости в её рамках отнесены к регламентам по применению закона.

Как обезопасить покупку в Smart City

1. Проверьте, что продавец есть в списке EDB или зарегистрирован как застройщик в рамках проекта.
2. Подпишите договор бронирования или предварительный договор купли-продажи: банк компании проверяет личность покупателя (KYC) и открывает для него эскроу-счёт.
3. Подайте заявку в EDB: заверенная копия паспорта и справка KYC из банка либо документы компании, траста или фонда, которые покупают объект.
4. При покупке на этапе строительства запросите копию гарантии завершения строительства: застройщик обязан до начала любых продаж передать в EDB образец банковской гарантии, предусмотренный статьёй 1601-34 Гражданского кодекса Маврикия.
5. Подпишите акт у нотариуса: он регистрирует его в течение 8 дней и оплачивает регистрационный сбор в иностранной валюте.
6. При сдаче объекта получите сертификат соответствия от независимого контролёра качества и страховое покрытие ущерба: 1 год — от строителя, 2 года — на неструктурные элементы, 10 лет — на несущую конструкцию.
7. Если цена достигает 375 000 USD, подайте документы на ВНЖ: свидетельство нотариуса, медицинская справка и справка о несудимости.

Порядок покупки в каждом режиме подробно описан в нашем руководстве PDS, IRS, RES, R+2, Smart City: как купить. Доступные объекты представлены в наших новостройках на Маврикии и в нашей подборке объектов, доступных иностранным покупателям.

Эта страница даёт общее представление: она не заменяет консультацию нотариуса и подтверждение EDB по конкретному делу.

Источники и проверка

• Economic Development Board (EDB) — Real Estate & Hospitality, список проектов, получивших сертификат Smart City, дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• EDB — Smart City Scheme Guidelines, редакция августа 2026 г., дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• EDB — Property Development Scheme Guidelines, дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• EDB, портал Residency in Mauritius — Smart City Scheme, дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• EDB — Summary of Smart City Projects (проекты, застройщики, местоположение), дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• EDB — Amendments to IRS/RES/IHS/PDS and SCS Regulations, 20 декабря 2024 г., дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• EDB — FAQs, new mandatory requirements for non-citizens, февраль 2025 г., дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• EDB — EDB Insights, Property Market Highlights, июнь 2024 г., дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• Passport and Immigration Office — Immigration Act 2022 (закон № 14 от 2022 года), дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• Attorney General’s Office — Non-Citizens (Property Restriction) Act, дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• Attorney General’s Office — Гражданский кодекс Маврикия, статьи 1601-30 и 1601-34, дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• Национальное собрание Маврикия — Finance Act 2025 (закон № 18 от 2025 года), дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• Национальное собрание Маврикия — Finance Act 2026 (закон № 14 от 2026 года), дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• Национальное собрание Маврикия — Economic and Financial Measures (Miscellaneous Provisions) Act 2026 (закон № 13 от 2026 года), дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• Lexpress Property — The MIC acquires Mon Trésor Smart City, 25 февраля 2022 г., дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• Mauritius Investment Corporation Ltd — официальный сайт, дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• Mon Trésor — официальный сайт проекта, дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• Landscope Mauritius — запуск Côte d’Or Technopole, дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• ER Property — Savannah, The Smart City Scheme, дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• CIEL Properties — Ferney, Farm-side Residences, дата обращения: 17 сентября 2026 г.
• Curzon Mauritius — Le Bouchon Smart City, местоположение, дата обращения: 17 сентября 2026 г.