Acheter à Maurice depuis le Canada : fiscalité, financement et permis de résidence

Un acheteur installé au Canada peut acheter à Maurice dans les programmes agréés par l’EDB, et un bien de plus de 375 000 USD ouvre droit à un permis de résidence. Le point qui distingue le Canada d’autres pays : aucune convention fiscale n’est en vigueur entre le Canada et Maurice. Tant que vous restez résident fiscal canadien, vous déclarez vos loyers et vos plus-values mauriciens à l’Agence du revenu du Canada (ARC), et c’est le crédit pour impôt étranger prévu par la loi canadienne, non une convention, qui évite de payer deux fois.

Existe-t-il une convention fiscale entre le Canada et Maurice ?

Non, pas à ce jour. La liste des conventions fiscales en vigueur publiée par Finance Canada ne comporte pas de ligne pour Maurice. La page de la Mauritius Revenue Authority (MRA) consacrée aux conventions de double imposition range de son côté le Canada parmi les 19 traités encore en cours de négociation (page consultée en octobre 2026).

Concrètement, les mécanismes qu’un acheteur britannique ou français trouve dans sa convention n’existent pas ici : pas d’article qui répartisse le droit d’imposer les loyers ou la plus-value, pas de taux réduit négocié. Pour la comparaison, voir l’achat depuis le Royaume-Uni, où une convention existe. Chaque pays applique sa propre loi, et le crédit d’impôt canadien sert de soupape.

Comment l’argent part-il du Canada vers Maurice ?

Un non-citoyen peut payer en dollars américains ou en toute autre devise librement convertible. Les lignes directrices de l’EDB citent le dollar américain et l’euro ; elles ne nomment pas le dollar canadien. Demandez donc au notaire et au promoteur, avant de virer, si votre devise est acceptée telle quelle ou s’il faut convertir en USD en amont.

Une fois les fonds transférés à Maurice, le règlement suit un schéma fixe : 85 % du prix sont payés en roupies au promoteur, et les 15 % restants le sont, au choix, en devise ou en roupies. Si le paiement n’est pas en USD, l’EDB retient le taux vendeur en vigueur à la signature de l’acte pour mesurer le seuil de résidence. Un virement en dollars canadiens expose donc à un double mouvement de change : CAD vers USD, puis USD vers roupies. Le risque et la façon de le limiter sont détaillés dans l’article sur la devise d’achat.

La banque et le notaire demandent aussi l’origine des fonds : le dossier à préparer est décrit dans les preuves d’origine des fonds.

Peut-on emprunter à Maurice pour acheter ?

Dans les programmes IRS, RES et PDS, un prêt auprès d’une banque mauricienne n’est prévu que pour la part du prix au-delà de 750 000 USD : les 750 000 premiers dollars doivent être transférés de l’étranger et payés en roupies au promoteur, et le prêt, remboursable en devise convertible, couvre le reste. Pour un bien à 400 000 USD, l’apport est donc le prix entier. Les conditions des banques sont dans notre guide de l’emprunt pour acheteur étranger.

Quel bien un acheteur canadien peut-il acheter ?

Les mêmes biens que n’importe quel étranger : un logement dans un projet IRS, RES ou PDS agréé, ou un bien de ces programmes en revente. Les lignes directrices de l’EDB (janvier 2025) autorisent l’acquisition par un non-citoyen, une société, une société civile ou un trust géré par un trustee agréé. Le panorama des régimes est dans le comparatif PDS, IRS, RES, R+2 et Smart City, et les projets en cours sur la carte des programmes neufs.

Quel est le seuil pour obtenir la résidence ?

Le permis de résidence est accordé à l’acquisition d’un bien dont la valeur dépasse 375 000 USD, ou l’équivalent en devise convertible. Le bien est réputé acquis une fois les droits d’enregistrement payés au Registrar-General ; le notaire délivre ensuite une attestation d’enregistrement et de transcription, qui accompagne la demande. Détail des permis dans notre guide du permis de résidence.

Ce permis vous autorise à vivre à Maurice. Il ne vous fait pas quitter la résidence fiscale canadienne, voir plus bas.

Que coûte l’achat, hors prix du bien ?

• Frais de dossier EDB : 25 000 Rs par demande, non remboursables.
• Droits d’enregistrement pour un bien neuf en IRS ou RES : 70 000 USD ou 5 % de la valeur, le montant le plus bas. En PDS : 5 % de la valeur.
• Revente d’un bien de programme : 5 % de taxe de transfert de terrain à la charge du vendeur et 5 % de droits d’enregistrement à la charge de l’acheteur.

Pour un bien neuf à 400 000 USD, le droit d’enregistrement est de 20 000 USD, puisque 5 % de 400 000 est inférieur à 70 000. Les autres postes sont dans le coût réel d’un achat.

Comment le Canada taxe-t-il un bien situé à Maurice ?

La règle de départ est la résidence. Un résident du Canada déclare ses revenus de toutes provenances, au Canada comme à l’étranger : un loyer perçu à Maurice entre dans sa déclaration canadienne, et une plus-value réalisée en revendant le bien aussi.

Le permis mauricien change-t-il ma résidence fiscale canadienne ?

Non, pas par lui-même. L’ARC n’applique pas de test chiffré unique : vous restez résident « de fait » si vous gardez au Canada des liens de résidence importants, et la page de l’ARC cite l’exemple d’un travailleur parti à l’étranger dont le conjoint et les enfants restent dans la maison familiale. Un conjoint, des enfants à charge ou un logement conservé au Canada pèsent lourd. Le cas est jugé sur l’ensemble des faits.

L’ARC décrit aussi une sortie par la convention : si vous êtes résident d’un pays lié au Canada par une convention fiscale et que cette convention vous y rattache, vous pouvez être traité comme non-résident du Canada. Maurice n’ayant pas de convention avec le Canada, cette voie ne s’applique pas telle quelle à un départ pour Maurice. Si vous envisagez de vous y installer et de quitter la résidence fiscale canadienne, la décision est à documenter avec un fiscaliste canadien. Le côté mauricien est traité dans les jours de présence pour devenir résident fiscal à Maurice.

Le bien est-il à déclarer sur le formulaire T1135 ?

Le formulaire T1135 recense les biens étrangers déterminés. Il est exigé si le coût total de ces biens a dépassé 100 000 $ canadiens à un moment de l’année. Le critère est le coût, pas la valeur de marché, et les biens se cumulent. Un bien à usage personnel est exclu, l’ARC entendant par là un usage « principalement » personnel, soit plus de 50 %.

Un logement loué doit être déclaré s’il l’est dans l’attente d’un profit. L’exemple de l’ARC : un condo de vacances loué 8 mois sur 12 avec une attente raisonnable de profit, occupé 4 mois par son propriétaire, n’est pas un bien à usage personnel et figure sur le T1135. Un logement loué seulement pour couvrir ses frais, sans attente de profit, est traité comme usage personnel. Le formulaire se dépose à la date limite de la déclaration de revenus, et des pénalités s’appliquent en cas de retard ou d’omission.

Comment éviter la double imposition des loyers ?

À Maurice, un loyer est un revenu de source mauricienne. Si le locataire est une société ou une autre entité qui n’est pas un particulier, il retient à la source 7,5 % du loyer d’un propriétaire résident et 10 % de celui d’un non-résident, selon le guide de la MRA sur la retenue à la source (édition 2025). Quand le locataire est un particulier, rien n’est retenu : c’est au propriétaire de déclarer. Le barème et les choix possibles sont dans l’impôt sur les loyers à Maurice.

Côté canadien, vous déclarez le même loyer, converti en dollars canadiens, et vous demandez le crédit pour impôt étranger. L’ARC le plafonne pays par pays : vous pouvez généralement déduire le moins élevé de deux montants, l’impôt étranger réellement payé et l’impôt canadien payable sur votre revenu net provenant de ce pays. Le calcul se fait sur le formulaire T2209 pour le crédit fédéral, reporté à la ligne 40500. Pour les provinces autres que le Québec, il faut un second formulaire (T2036) ; au Québec, c’est Revenu Québec qui fixe la règle.

Le taux de change à retenir est celui de la Banque du Canada au jour où le revenu et l’impôt sont apparus. Gardez les avis d’imposition mauriciens et les reçus de retenue : l’ARC demande les reçus officiels de l’impôt étranger payé en cas de déclaration papier, et peut les réclamer pour une déclaration en ligne. Le crédit étant limité, un taux mauricien supérieur au taux canadien applicable à ce revenu ne se récupère pas en totalité.

Et à la revente ?

La plus-value s’impose au Canada tant que vous y êtes résident : le gain se calcule sur l’annexe 3 de la déclaration. Les règles de revente mauriciennes (taxe de transfert de terrain de 5 % à la charge du vendeur dans un programme, préavis écrit de 30 jours à l’EDB avant la vente) sont dans revendre quand on est étranger.

L’exonération de résidence principale ne se présume pas pour un logement situé à l’étranger : la page de l’ARC ne traite pas ce cas et renvoie, pour une situation hors Canada, à son service téléphonique. Elle précise en revanche que la part d’un logement utilisée pour produire un revenu n’est pas couverte. Un appartement mauricien loué en partie ne profite donc pas d’une exonération intégrale.

Quelles erreurs éviter quand on achète depuis le Canada ?

• Supposer qu’une convention fiscale protège de la double imposition : il n’y en a pas, le crédit canadien est plafonné.
• Oublier le T1135 quand le coût du bien, ajouté à d’autres actifs étrangers, dépasse 100 000 $ canadiens.
• Calculer le seuil de 375 000 USD au cours de la veille : l’EDB retient le taux de l’acte quand on paie dans une autre devise que l’USD.
• Mettre le bien en location sans passer par la société du programme ou le gestionnaire qu’elle a désigné : les lignes directrices l’exigent pour ces biens.
• Croire que le permis de résidence mauricien vous fait sortir de la résidence fiscale canadienne.

Pour comparer les budgets par zone, partez du guide des prix de l’immobilier. Si vous préparez un achat depuis le Canada, parlez-nous de votre projet : nous le calons sur les programmes éligibles. La fiscalité canadienne relève de votre conseiller au Canada.

Sources et vérifications

• Economic Development Board – Guidelines for Buyers of Residential Property under the IRS / RES / PDS (janvier 2025)
• Mauritius Revenue Authority – Double Taxation Avoidance Agreements
• Mauritius Revenue Authority – Tax Deduction at Source Guide 2025
• Finance Canada – Tax treaties in force
• Agence du revenu du Canada – Questions and answers about Form T1135
• Agence du revenu du Canada – Factual residents
• Agence du revenu du Canada – Line 40500, Federal foreign tax credit
• Agence du revenu du Canada – Principal residence and other real estate